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房地产金融创新 房地产金融创新 房地产金融的含义和特点 房地产金融的数字化描述 房地产金融创新是市场发展的需要 房地产金融创新参考点介绍 房地产金融的含义和特点 房地产金融的含义和特点 房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。 房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动。 房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有它作为服务于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点： 房地产贷款金额大，偿还期长。 房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠 抵押贷款是房地产贷款的最重要形式。 房地产业与金融业的关系 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。 房地产业发展离不开金融业的支持 金融业的发展需要房地产业与其相结合 房地产发展与金融支持 房地产金融的数字化描述 房地产金融的数字化描述 据统计，在2000～2002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30％来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。如果其他资金来源中假设有60％是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则房地产开发资金来源中至少有50.87%来自金融机构。 房地产金融的数字化描述 商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。 房地产金融的数字化描述 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5% 房地产开发信贷的增长 个人住房抵押信贷的增长 房地产开发投资资金来源 (亿元) 房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例 居民存款的结构 负利率下居民存款增速持续下滑 2004年12月末，全部金融机构本外币各项存款余额为25.3万亿元，同比增长15.3%。金融机构人民币各项存款余额为24万亿元，同比增长16%。全年人民币各项存款增加3.3万亿元，从分部门情况看：居民户存款增加1.59万亿元，其中定期存款增加9641亿元,活期存款增加6289亿元,居民户存款稳定性增强。非金融性公司存款增加1.63万亿元，财政存款增加564亿元。 银行贷款的结构 各金融机构贷款份额 房地产金融发展前景预测 中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长，今后，至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面，而今后20年，基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发展。当前，很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为，银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15％左右。 房地产金融发展前景预测 随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占银行贷款40％到50％，或50％以上。银行贷款余额在2003年是 15．8万亿，2005年房贷增长速度预计为15％。如果保守些算，从2003年起，按10％到12％的速度来预测，10年以后到2013年，中国的银行贷款总额将达到40万亿元，房地产贷款能够占银行贷款的35％，个人消费贷款占到35％到40％，房地产贷款将在今后10年增长10倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为乐观。 房地产金融创新是市场的需求 一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。 深交所的研究报告显示：我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，预测会上升到2005年的42%-67%，2010年的45%-62%，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正