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城市化进程中土地集约利用地价调控分析 　　摘要：研究目的：以城市土地内部挖潜和外部扩张发展模式为前提条件，从地价对土地利用量的调节关系入手，分析近年来地价变化对城市土地利用的影响。研究方法：采用样点区2002―2008年土地供应数据和地价动态监测数据，建立图表对应关系，进行比较分析。研究结论：地价的高低是约束土地使用量的主要机制和手段。 　　关键词：土地价格；内部挖潜；外部扩张；乌鲁木齐市 　　中图分类号：F301 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）14－０086－03 　　 　　前言 　　自20世纪80年代起，我国土地使用制度经历了一系列重大的变革，市场经济体制逐步建立，土地资源的市场配置成为社会经济发展的客观需要。土地作为一种稀缺性资源，其经济价值越来越受到人们的重视，成为商品进入流通领域，土地价值得以显现。目前，已建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系，形成了一整套适合我国国情的土地估价理论、方法和技术标准，建立了土地市场和城市地价动态监测体系，建立了土地价格评估、土地登记代理、土地拍卖主持等市场中介服务制度。 　　伴随城市化的快速推进，一方面，城市住房的刚性需求持续上升，工业、商业、公用基础设施等项目征地也越来越多，城市土地的需求快速增长，土地价格不断攀升；另一方面，圈地现象普遍存在，城市蔓延性扩张趋势明显，“占而不用，多占少用”又催生了大量的闲置土地。因此，有必要研究土地价格与土地利用量的关系，以合理利用地价杠杆，调整土地市场供求关系，合理配置土地资源，推动土地利用朝集约节约化方向发展。 　　一、地价对土地利用量的调节 　　（一）地价与土地供给和需求的关系 　　土地是有限的自然资源，从数量上来看，土地自然供给是有限的是完全无弹性的；从利用方式来看，土地的经济供给主要是针对特定用途的供给，土地用途可以发生转变，土地的经济供给是有弹性的。土地供给的自然特性和经济特性决定了土地价格的决定因素在宏观和微观两个层面的不同特点。 　　从宏观上看，由于土地自然供给的完全无弹性，土地市场的价格主要由土地的需求所决定。当土地市场活跃时，对土地的需求就会相应增加，土地价格上升；当土地市场不活跃时，对土地的需求会相应减少，土地价格就会下降。 　　从微观上看，土地的经济供给是有弹性的，且随着土地用途的改变，土地的经济供给会发生变化，这时与一般商品的价格决定一样，土地的价格也是由土地市场的供给和需求共同决定。城市土地资本运营的核心是地价，当有限的土地产生更大的需求压力时，地价就会因供求紧张而进行弹性调节，地价就作为一种经济杠杆，调控土地的供给与需求：地价上升，供给增加，需求减少；地价下降，则供给减少，需求增加。 　　（二）地价在城市发展中对土地利用量的调节[1] 　　目前城市土地利用的发展方向是内部挖潜和外部扩张两种模式，在这两种土地利用发展模式下，地价所起到的调节作用是不同的。 　　1.内部挖潜模式 　　在这一模式下土地自然供给是无弹性的，即城市发展被限定了边界。假设在这一情况下，土地的经济供给不发生改变，即无论土地价格如何变化，政府都不会增加土地的供应量，不会改变土地的用途，那么土地的价格就完全由需求所决定，取决于投资者对地价的支付能力。当人们对土地的需求呈无限渴望上升时，土地价格便会疯狂上涨，作为理性的投资者，在土地价格呈刚性上涨而又无更多的土地可供选择的情况下，则会尽可能地使单位土地面积的产出最大化，促使城市土地向集约节约化方向发展。但同时我们也应考虑到这种供应模式的负效应，即政府对市场的失控。另外，投资者非理性的追涨，也会导致地产泡沫的发生。这时高昂的地价就会迫使政府及时出台相应的土地调控政策、规划方案，通过用途转换改变土地的供应量，使土地的经济供给发生改变，从而导致土地利用结构的调整。 　　2.外部扩张模式 　　在这一模式下土地自然供给是有弹性的。影响土地价格最重要的因素是区位，土地的价格会随着距城市中心距离的增加而逐步降低。作为一般性投资者当城市中心的地价高过他所能承受的范围时，他的投资方向就会发生改变，向地价较低且能获利的城市外围发展；作为一般经营者来说，当高昂的房租超过他的经营成本时，也会考虑将经营场所向租金较低的郊区转移，城市向外围性扩张。在城市的外部扩张中，如果缺乏合理的土地价格体系，价格机制不能有效地发挥作用，就会使城市的扩展速度和规模严重失控，导致城市的无序扩张和土地资源的浪费以及土地收益的流失。 　　二、实证分析 　　（一）研究区概况 　　乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，是我国西部地区的重要中心城市，是面向中亚地区的国际商贸中心。其位于亚欧大陆腹地，地处天山北坡准噶尔盆地南缘；东、西、南三面环