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城市社区“三位一体”管理模式优化探索 　　内容提要：随着城镇化进程的加快,社区建设和社区服务工作面临着许多新的任务和课题。社区居委会、业主委员会、物业管理公司“三位一体”的城市社区管理模式是推进和谐社区建设的重要手段，在实践探索过程中取得了一定成绩，但却存在诸多障碍。开发商遗留问题造成物业纠纷不断，物业管理公司服务行为不规范，社区居委会指导作用不明确，业主委员会难作为不作为，“三位一体”管理模式中的三方沟通不力、配合欠缺都不同程度地影响到了“三位一体”管理模式的有效运行。要提高城市社区“三位一体”管理模式运行效率，加快和谐社区建设进程，解决好历史遗留问题、加强“三位”的管理、协调理顺三方关系、健全“三位一体”运行机制，无疑就成为必行之举。? 　　关键词：“三位一体”；社区居委会；业主委员会；物业管理公司? 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2010)06-0084-04 　　 　　城市社区作为国家和社会的基本地域性单位，与居民的政治、经济、社会和文化生活密切相关，其发展的好坏，不仅关系到社区内居民群众生活水平的高低，而且直接影响到城市，甚至整个国家和社会的稳定与发展。随着城市物业管理的稳步发展，城市社区“三位一体”管理模式也逐渐推广开来，极大地提高了城市居民的生活品质，但在实践过程中，由于这一管理模式内部的三大主体――社区居委会、业主委员会、物业管理公司之间仍然存在很多深层次的矛盾，在很大程度上又影响了社区居民群众和社区内各类组织的和谐发展。因此，要优化这一管理模式，理顺其内部联系，为推进城市社区的持续和谐发展奠定坚实基础。? 　　一、“三位一体”管理模式的定义及内涵? 　　在城市物业管理发展之初，大多数城市实行的都是“一体化物业管理”模式，即由专业化的物业管理公司作为管理服务的提供方，按照市场化要求、接受全体业主的选聘对特定物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以保安、保洁、维修等为基础的综合服务［1］。其特点是： 多元化产权的统一管理； 物业区域统一的综合服务；多头管理部门的统一代管；物业区域统一的管理主体；物业区域统一的服务收费。这种管理模式以物业管理公司为主角，缺乏与业主以及社区管理结构的有效沟通交流，尤其是在服务的监管方面有所欠缺，与社区居民不断提升的生活品质要求格格不入。因此，“一体化物业管理”在发展中，必然遇到固有的观念、素质、体制、机制上的种种碰撞与磨合，表现出观念落后、理念缺失、行动迟缓、“两张皮”、角色错位及不到位等种种问题。基于此，“三位一体”管理模式应运而生。 ? 　　所谓“三位一体”管理模式，是指街道社区居委会、业主委员会、物业管理公司三者间各司其职、彼此依托、互相支持的新型管理模式［2］。该管理模式把物业管理纳入社区建设，充分发挥街道办事处和居委会的作用，规范业主大会和业主委员会行为，强化对物业管理企业的日常指导和监管，使街道社区居委会、业主委员会、物业服务企业之间形成了一种新型合作建设关系，建立了有利于社区建设和物业管理的长效机制［3］。可见，“三位一体”是对“一体化物业管理”内涵和外延概念的延伸，通过加强几大主体之间的联系，为建设和谐社区奠定了良好的基础。? 　　在这种模式中，三大主体各司其职，同时又紧密关联，充分完善了社区服务与管理体系。在“三位一体”管理模式中，社区居委会的基本职责是宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护社区成员的合法权益，教育社区居民依法履行应尽的义务，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，依法协助政府对社区服务、社会保障、社区治安、人民调解、社区卫生、计划生育、物业管理、社区环境等工作进行管理，及时掌握和了解居民需求，向政府转达社情民意；物业管理公司的基本职责是接受业主的委托，对物业区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；业主委员会的基本职责是召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务合同，监督管理规约的实施。因此，“三位一体”管理模式的实质是一个“政府指导、居委会抓实、物业管理公司配合、居民参与”的管理模式；是一个“职责明确、制度完善、网络健全、运转有序、管理到位、服务优质”的管理模式；是一个“高层交叉任职、四方协调配合、人际关系和谐”的开放、创新型商品化社区的管理模式［3］。? 　　二、城市社区“三位一体”管理模式实践探索的典型案例? 　　上世纪90年代中期以来，城市管理重心下移，街道、社区成为城市管理的主要载体。各地政府纷纷提出政府重心下移、实施两级政府三级管理、加强社区建设稳定社会的重要战略步骤。同时，随着居住物权权