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城市居民住宅变经营场所引发问题和思考 　　据不完全统计，截至2006年5月，北京市朝阳分局登记注册的各类市场主体有17万户，其中，在住宅楼内注册的达45118户，占注册总量的26.5％。在住宅楼内注册的主体中，企业25825户，占住宅楼内注册数的57％；个体工商户在住宅楼内注册的19293户，占43％。随着住宅楼内办企业数量的节节攀升，相关执法部门接到的噪声扰民、居住安全、业主权利纷争等问题的投诉举报也不断增加，为此我们展开了相关调查，并在调查的基础上提出一些思考和建议。 　　 　　一、居民住宅变经营场所的社会背景和根本原因 　　 　　1，居住条件的改善使住宅出租经商成为可能 　　随着经济的发展，人民群众的居住环境得到了很大改善，部分人群已拥有闲置房屋，而持续上升的房地产开发热潮，更是缘于部分人群将购买商品房屋作为投资的推动。房屋闲置是浪费。是投资就要产出。在这种背景之下，将房屋出租。或利用房屋开展经营就成为必然。 　　 　　2，观念改变，经商成为谋生或改善生活质量的手段和途径 　　计划经济时代，我国市场主体的经济成分主要是全民所有制和集体所有制企业，城市中个体经营数量很少。改革开放后。在经济体制改革大势驱动下，实行允许一部分人先富起来的鼓励政策，私营经济、个体经济迅猛发展，经商成为渴望致富一族的捷径，而企业转型过程中下岗工人通过办照自谋职业，大学毕业生、留学回国人员办照创业都使经商成为谋生和养家糊口的手段，而按照我国目前的市场准入政策，经营的前提必须具有固定场所，因此经商队伍扩大，对经营场所的需求也随之增大。 　　 　　3，法律法规对经营场所没有明确规定，使居民住宅变经营场所成为现实 　　早期的住宅改为商业用途的多数是个体经济，经营场所大多是临街住宅、学校或机关破墙开店，随后一些住宅小区首层住宅陆续用做商铺经营。这些住宅“经商”的共同特点是：大多数是业主自己经营，且多为与居民生活息息相关的日用百货、美容美发、服装加工等行业。而随着个体、私营企业的迅速扩大，临街住宅、学校的非教学用房可利用资源严重缺乏，新创立的中小型公司或个体工商户很难找到租金低廉、交通便利的商业用房，而他们又无力承担写字楼的租金及管理费用，因而便转向成熟的商业圈和写字楼密集区附近的居民住宅楼或公寓楼，使住宅“经商”的行业范围则进一步扩大，科技开发、图文设计、咨询服务、打字复印、市场调研、广告经营等公司招牌频频出现在居民住宅单元门口、楼道内、窗户上。2004年《行政许可法》实施后，鉴于对“法无禁止，即为可行”原则的理解、尊重和执行，目前在朝阳区除餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造五类禁止在居民住宅中开展经营活动外，其他行业均可在居民住宅楼内注册。 　　 　　4，降低经营成本，扩大利润空间是住宅改商用的根本原因 　　为业主及投资客户带来可观利润是居民住宅楼变经营场所的根本原因。住宅改商用的利益，房地产开发商最早看到，热衷开发“商住两用房”。据了解，根据国家有关规定，土地使用权出让年限按不同的土地用途分别为：住宅用地70年：工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年：综合或其他用地50年。因此使用年限为70年的，应该是以住宅用途获得土地的，以住宅立项的项目，但开发商立项后却以商用楼开发并宣传销售，开发商如此操作，仅土地出让金一项就可少交纳40％的费用。不仅如此，这种项目还可按照住宅项目申请按揭贷款，其中的利润不言自明。 　　 　　二、居民住宅变经营场所的现状调查 　　 　　1，住宅楼注册企业数量持续上涨 　　统计结果显示，2005年企业注册总量比2002年增长了133％，而在同一时期内，在住宅楼注册企业的数量增长了418％，住宅楼内企业数量的增长远高于同期企业的增长比例：进入2006年，住宅楼注册企业数量仍继续保持着强劲的升势，截至4月底全区新开企业5761户，而在住宅楼注册的企业数量就达2843户，占新开企业的49.3％，也就是说：目前，新开企业中有半数的经营场所设在住宅楼内，是喜是忧?谁喜谁忧?确实值得我们思考和研究。 　　 　　2，住宅楼注册企业行业分析 　　以2006年登记注册在住宅楼的企业主要从事的行业进行分析：2006年1至4月住宅楼新开企业户数为2843户，其中广告、技术开发、商业贸易三行业占居民住宅楼注册企业的53.43％。具体如下表： 　　 　　3，注册在住宅楼内企业类型分析 　　2006年1至4月住宅楼新开的2843户企业中：企业类型为公司的2789户，占98.1％，其中纯自然人股东成立的公司2454户。占86.3％，有法人股的公司330户，占11.6％；股份合作制企业54户，占1.9％；国营、集体企业5户，而且全部为分支机构，占0.18％。