城市规划与房地产开发关系在土地闲置问题上表现.docVIP

城市规划与房地产开发关系在土地闲置问题上表现 　　摘要：城市建设中房地产开发与城市规划这两个方面的关系密切，而怎样处理它们之间的关系，一直以来都是各方面关注的焦点。本文从土地闲置作为切入点，阐述了它们二者之间的相互关系，并提出了构建二者协调发展的有效对策。 　　关键词：土地闲置；城市规划；房地产开发；对策 　　 　　 “土地闲置问题”, 是指土地被空闲搁置而未得到有效利用的现象。闲置土地具有两个特点：一是已闲置一定的时间。这里说的“一定时间”, 往往因土地使用方向而异。二是附着物功能没有得到实现。这是从问题的形式和本质两方面来判定“土地闲置”问题。开发商购买土地之后不进行建设，或者虽然进行了建设，但建筑物没有得到有效利用，土地开放的价值没有得到实现，这都属于“土地闲置”。 　　“土地闲置问题”很大程度上体现了城市规划与房地产开放之间的关系。目前，我国各地的房地产开发呈现出一种快速发展的势头。房地产开发的发展提高了人民的生活质量，同时也促进了我国经济的增长，已经成为我国经济的支柱产业之一。然而房地产的开发为经济作出巨大贡献的同时，也为城市规划建设带来了一连串的问题。怎样处理房地产开发与城市规划之间的关系，一直以来都是各方面关注的焦点。 　　一、从城市规划与房地产开发的特点看闲置土地的产生 　　城市规划是政府从宏观出发，指导城市总体发展的行为。城市规划方案的组织编制一般由政府规划部门完成，处于实际市民整体利益和长远利益的考虑，具有很强的政策性和计划性。而房地产开发是以谋求最大利润为目的的经济行为，一般是开发商个人或企业独立开发土地、承担风险并追求最大经济利益，其发展不是由政府规划决定，而是主要受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的特点之间存在矛盾，这一矛盾进一步造成了“土地闲置问题”的产生。 　　1. 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 　　城市规划必须立足于全局，考虑整个城市乃至城市与周边地区土地的合理利用和组织，力求在达到经济、社会的总体效益，最大限度地追求城市发展模式的优化，实现人与生态环境的和谐统一，具有全局性的特点。统一规划有利于城市的长期发展，但对某一特定地段，某一特定行业的发展可能十分不利。 　　房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，在选择开放地段和采用开发手段上，自发性地做出最优选择，开发中要求更高的容积率。对开发项目与周边的融合，以及造成交通、环境等问题，却没有自发性管理与改善。 　　因此，当房地产开发与城市规划在个体利用和总体发展上形成矛盾的时候，房地产开发不愿配合城市规划，对一些收益小的项目拒绝投资；或者房地产开发的项目不符合城市规划，无法按既定目标得到有效利用。这些都造成了土地的闲置。 　　2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为 　　我国城市总体规划一般以20年为限，也就是说城市规划所设计的是20年之后的城市状态，相应地也要经过20年才能最终实现，因此，长期的发展利益才是城市规划的重要依据。而房地产开放追求的确实短期效益。对城市土地投资者和开发商来说，最为重要的是在最短期限内，将投入资金收回并产生高额利润，这样一来，在房地产开放的可行性问题上，短期行为目标成为重要的衡量依据。 　　当城市规划的长远利益与房地产开发的短期目标矛盾时，开发商往往在政府相关规划出台前抢购土地，造成开发能力不足并妨碍城市规划的正常运作。这也造成了土地的有效利用率降低。 　　因此，在城市的开发建设过程中，要在长远利益与短期利益之间追求平衡，使城市的长期规划在房地产开发的短期活动中得到逐步实现。如果过分强调长远利益或短期利益，都有碍城市的真正发展。 　　3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 　　城市规划需要权衡各方面的因素，其编制工作往往需较长时间。编制完成后，其法律效应将长期保持，并在实施过程中不断加以修订，使规划在内容和形式上都收理性发展思路的指挥，具有相对的稳定性。但是，在以竞争为基本机制的市场经济体制下，房地产开发则强调时机，并以最大收益为目标，往往会有出乎意料的行为，与规划管理人员的预想发生冲突。 　　房地产开发的突发性常常对城市规划产生冲击。一旦在某些对城市发展具有重大影响的开发项目上，产生了这种稳定性与突发性的矛盾，就会在很大程度上导致政府决策与规划目标不一致，造成规划思想被打乱，原来的规划变得毫无意义。其他大量按原规划开发的土地无法得到预计的合理利用，产生土地闲置的问题。 　　三、城市规划与房地产开发的关系 　　城市规划与房地产开发虽然存在着许多矛盾的特点，造成了土地闲置的问题，但它们之间却存在着唇齿关系，互相促进。一旦二者的关系得到平衡，土地闲置问题也会得到相应地解决。 　　1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。 　　我国《