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基于北京西安呼和浩特三地房地产泡沫实证分析 　　摘要：本文的研究目的在于将三地的房价情况作为研究对象，用理论和实际的资料数据以及计量方法来探讨鉴定，通过深入分析房地产泡沫产生的原因，并以三地房地产市场为例进行实证研究。针对三地房地产市场的发展特点，提出有效防范泡沫的措施，保持房地产市场持续健康发展的措施方法。本研究为关心这一问题的政府部门、理论界、实业界以及投资大众提供一个有用的参考，对全国房地产市场的后续发展具有一定的指导价值，具有较强的现实意义。 　　关键词：房价收入比　房价增长率　房地产泡沫 　　 　　一、引言 　　 　　房地产业的忽冷忽热给国民经济和人民的生活造成了很大的影响。近年来，房地产商、各路专家学者、房地产投资者，甚至普通购房者对房地产业的争论一直没有停止过。其中，最为关切的问题莫过于有关房地产是否过热、有无泡沫，房地产的价格是继续升还是能有所下降等一系列事关切身根本利益的问题。房地产泡沫既是一个理论问题，也是一个现实问题。 　　2002年以来，我国房地产市场迅速升温，房地产开发投资增长率从2000年开始就处于高位运行态势，在2000年至2007年长达八年的时间内，年平均增长率高达27.5％，其中2006和2007年我国房地产开发投资增长率连续两年高达35％和33.1％。在房地产开发投资快速增长的同时，我国房地产投资总量也呈现急剧扩大之势。2007年我国房地产投资完成28,543亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重从1998年的12.7％提高到2007年的20.8％。同时，我国商品房平均销售价格快速上涨。自2003年以来，我国商品房平均销售价格快速上涨，2004年和2005年分别比上一年上涨了17.8％和14％。在我国政府出台各种措施对房地产进行调控的情况下，房屋销售价格全年上涨势头依然较猛，2007年各季，全国房屋销售价格同比分别上涨5.6％、6.3％、8.2％和10.2％。所以在我国房地产业快速发展的同时也存在着房地产投资过热、房价上涨过快、商品房空置率较高等现象。 　　本文在房地产泡沫内涵和形成机理进行分析的基础上，以北京、西安、呼和浩特三地房地产市场有关数据作为依据???选取适当指标对三地房地产市场泡沫进行实证研究，力求从数字、指标、判断标准上来界定三地房地产市场目前的现状如何，是否已出现了普遍性的泡沫，程度如何。 　　 　　二、房地产泡沫的涵义和产生的机理 　　 　　所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，长期这样会形成一种表面上的虚假繁荣。 　　正如下图所示，房地产泡沫的产生是由于人口的增长和经济的快速发展带来了房地产业的繁荣，所以消费者和投资者对房地产价格上涨形成共同的心里预期。而这种预期引起人们的从众、投机行为。从众行为使得人们购买的资产，并非是自己认为的高价值资产，而是购买能让别人以更高价格购买的资产。正是这种行为，拉动着投资者的类似行动，纷纷购入甚至囤积房产，期待高价卖出，如此反复，推动了地价房价的不断攀升。人们欲望的无限性，诱导投机者不断追求短期能实现的价差收入，对房地产泡沫起到了推波助澜的作用。房地产价格上涨过快造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很轻易脱逃，而银行却深陷泥潭。所以银行停止了对开发商和投资商的借贷，结果造成了市场的恐慌，政府调控和管理不当，形成金融危机，经济和社会结构失衡。 　　 　　 　　三、分析方法及说明 　　 　　(一)房地产泡沫测度指标的选取 　　根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性，并借鉴国际通用指标，本文选取房地产价格增长率／GDP增长率、房价收入比这两个指标作为房地产泡沫的测度指标。 　　第1个指标：房地产价格增长率／GDP增长率。 　　房地产价格增长率／GDP增长率是测量房地产相对实体经济(GDP)增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。 　　第2个指标：房价收入比。 　　房价收入比这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。世界银行认为发展中国家的比值一般在4-6间，发达国家一般在1.8-5.5之间。 　　RR=RP×PS／PI 　　房价收入比的计算方法是