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基于精益建造房地产开发项目质量管理 　　提要 本文阐述精益建造的概念，分析传统项目管理模式下质量管理的不足，基于精益建造理念，指出房地产开发项目的质量管理实施要点，并提出企业对精益质量管理活动的支持措施。 　　关键词：精益建造；房地产项目；质量管理 　　中图分类号：F27 文献标识码：A 　　 　　一、引言 　　 　　当前，中国的房地产买方市场中存在着较大的刚性需求，开发企业拥有巨大的顾客群，在房地产项目的开发过程中对于质量、工期与成本三者的博弈往往以降低质量为代价来换得产品尽快投入市场并取得较高的利润回报。与此同时，消费者理性也因先进消费理念的传播及维权意识的增强而提高，消费者对于所购买产品的质量、个性化的要求越来越高，并在质量不满足需求、自我权益受到侵害时选择投诉以维护自己的合法权益。面对逐渐提升的消费者需求及日益激烈的市场竞争，房地产开发企业应当重新审视自身的管理模式，加强对产品质量的重视，以求赢得更高的消费者满意度并进一步加强其市场竞争力。因此，借鉴和应用精益思想在制造业的成功经验，运用精益建造理论指导管理与开发建设，构建企业深层次的竞争力，对现今房地产企业获得长期稳定的竞争优势有着重大意义。 　　 　　二、精益建造的概念 　　 　　精益建造是精益思想从制造业向建筑业的延伸，以期借鉴精益生产这种有效提高产品质量及行业产品生产率的先进生产方式，改变建筑行业产品质量与生产率均很低的现状。精益建造的概念由Lauris Koskela于1993年在IGLC（International Group of Lean Construction）大会上首次提出：精益建造是一种基于生产管理理论在建设项目交付过程中以价值流为中心，运用专业技术和方法，实现顾客价值最大化，浪费最小化的建筑生产管理模式。 　　精益建造以精益思想原则为指导，追求七个“零”目标，通过对“零”转产工时浪费、“零”库存、“零”浪费、“零”不良、“零”故障、“零”停滞、“零”灾害的目标管理，使项目实施重点专注于生产转化过程，消除非增值活动，保障生产资源的高效转化和价值流的顺利流动，使得高质量的产品将与高水平???生产力同时产生。 　　 　　三、传统房地产项目质量管理中存在的问题 　　 　　房地产开发项目的质量形成于项目开发的各个阶段，每个阶段都有不同的质量管理活动，如表1所示。（表1）传统的项目管理实践在进行房地产开发项目的质量管理与控制时，存在以下几方面的问题与不足： 　　1、项目质量目标的确定仅仅以国家法律法规、技术规范标准的有关规定为主要参考对象。由此建立的质量目标是以达标和通过有关部门审批为目的，最终形成的产品符合技术规范及法规要求，但由于对顾客的实际需求考虑不足，常常造成顾客满意度减低。 　　2、在进行设计与施工发包时，开发企业的一贯做法是通过招投标的方式分别确定设计单位与工程承包商，分别对设计与施工活动进行质量监控，遵循先设计后施工的顺序，使得设计与施工在时间与空间上分离。设计方接受开发企业所传达的顾客需求进行建筑产品设计，绘制设计图，更多的考虑需求的符合性、表现需求空间与美学，对可施工性考虑过少，且由于建筑工程具有复杂性的特征，易受外界因素影响，设计者无法准确预估施工条件的确切状况，设计深度不够，从而增加设计变更并影响施工质量。施工方接受设计图纸、进行施工组织设计进而开展施工，由于施工方并不参与工程设计，对设计思想的全面理解就变得困难，无法及时对设计与施工间的不合理之处及时提出设计修改意见，造成设计质量无法准确传达并转化为施工质量。 　　3、项目施工质量控制主要依靠事后检查与监控。施工单位依据质量合格的标准进行自我检查，开发企业作为项目业主与监理单位一同对施工单位的质量管理工作进行监控并对产品进行最终的检查验收。此类质量管理工作存在滞后性，无法从根源控制质量问题的产生，对于不合格的产品采取返工的措施予以弥补，同时造成了资源的浪费和质量成本的上升。 　　4、房地产开发项目的实施基于建筑供应链进行。在项目开发过程中涉及到多个参与主体，各主体之间以合同为纽带，为项目实体的形成提供材料、设备、劳动力等必需资源。各方以自身利益为首要宗旨，缺乏有效沟通和一致的价值认知，彼此之间在利润的竞争中进行博弈，往往以牺牲质量为代价而博取更高的收益。 　　 　　四、基于精益建造的质量管理实施要点 　　 　　精益建造下的质量管理理念缘起于制造业管理技术中的全面质量管理，始于识别顾客的质量要求，终于顾客对最终交付品的满意；是全过程的质量管理，不仅要管理建造过程，而且要管理设计、采购直至销售、售后服务的全过程，由过程管理来保证最终质量；要求企业全员以质量为核心参加顾客价值创造活动。基于精益建造理念，开发企业可以通过以下途径对传统项目管理