伟业顾问天津酒店式公寓及小户型项目市场研究.ppt

市场沿革 市场分析 综合分析 市场供应 市场需求 ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ 服务标准 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 无 目标客群范围 ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ 区域环境 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产权式酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 酒店式公寓 无 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 服务式公寓 ★ ★ ★ ☆ ★ ★ 小户型公寓 市场认可度 配套标准 建筑形式 地理位置 对比因素 项目名称 产品类比分析——产品基调确立 服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究 产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系 针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象 市场分析——可售供应 本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显 从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓 50 2 高力国际 无 60% 4.5万 9000 2006-9 和平区 金茂现场 70 2 謦佳物业 800 98% 2.96万 6900 2005-5 河东区 焕日线 70 2 未定 800 80% 1.9万 6300 2005-10 河东区 精英汇 70 2 国康物业 800 87% 2.5万 8000 2005-5 河东区 非常公馆 70 2 深圳长城物业 无 80% 20万 10000 2005-9 和平区 诚基中心 小户型公寓 50 5 戴德梁行 1500 95% 7.5万 10000 2005-12 南开区 时代奥城 酒店式服务公寓 产权年限 物业费用（元/平米/月） 物管公司 装修标准（元/㎡） 销售率 在售面积 售价（元/㎡） 开盘时间 区域 项目名称 项目定位 市场分析——可售供应 目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内 小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显 酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品 价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。 市场分析——可售供应 可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低 可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住 酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性 可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。 800 3梯26户 10% 100-122 —— —— —— —— —— —— 90% 34-80 34-80 河东区 焕日线 无 8梯19户 —— —— 20% 126 40% 90 —— —— 40% 50-60 50-60、90 和平区 金茂现场 800 3梯31户 —— —— —— —— —— —— —— —— 80：96%，105：4% 80、105 80 河东区 精英汇 800 5梯20户 —— —— —— —— —— —— —— —— 100% 50-78 50-61 河东区 非常公馆 无 16梯62户 10% 100 —— —— —— —— —— —— 90% 50-60 50-60 和平区 诚基中心 小户型公寓 1000 4梯20户 —— —— 40% 140-160 30% 80、100、120 30% 80 —— —— 80-140 南开区 时代奥城 酒店式服务公寓 装修标准 （元/㎡） 平层形式 比例 跃层面积 比例 三居面积 比例 二居面积 比例 一居面积 比例 零居面积 主力户型 区域 项目名称 项目 定位 民用，地板采暖 民用 民用 30年 4.69—25.3 20% 焕日线 工业采暖26元/㎡/年 民用 商业，5元/吨 20年 8.5—16.8 30% 精英汇 户内空调 未定 未定 30年 8—12.4 20% 非常公馆 民用，暖气片采暖 民用 民用 30年 11.6—30 20% 诚基中心 中央空调 民用 商业，5元/吨 8年 17.1—61.3 50% 时代奥城 采暖方式 用电性质 用水性质 分期年限 首付额度（万元） 首付比例 生活费用 付款方式 项目名称 商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低 贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投资型产品 市场分析——可售供应 断桥铝合金 三防门 复合门 涂料 壁纸 复合