明合华龙南区项目市场研究报告5.doc

明合华龙南区项目市场研究报告552 报告摘要 市场研究部分 研究区域的选择 选择项目所在的九龙园区、华岩镇中梁山街道地区和相邻的大渡口中心区域作为研究区域对象。 区域宏观市场状况 大渡口区 大型工业集中区，2003年该区人均国民生产总值在重庆市排名第二。未来计划将重点建设综合功能片区、工业经济片区、物资集散片区、生态农业片区、沿江开发片区五大功能片区。 九龙坡区九龙园区 九龙园区是国家级重庆高新技术产业开发区的组成部分。2003年，九龙园区综合经济指标位居重庆市市级工业园区第一名。整个区域将建成7大产业群，其中项目所在的B区将建成集软件、电子、生物医药等高科技企业于一体的大型工业区。房地产产业主要集中在Ｃ区。 区域房地产开发状况 大渡口区 大渡口区房地产市场起步较晚，房地产项目自身配套不完善，环境又受到重钢的影响，价格是主城区内价格偏低的。近年来重庆主城大拆迁，再加上轻轨三号线的修建，大量拆迁人口涌入该区，使得大渡口区房地产市场非常活跃，房屋销售状况直线上升。目前，大渡口商品房套内均价为2900元/㎡，与重庆主城中心区房价相比较低。 九龙园区及华岩中梁山街道 房地产开发总体状况还处在较低水平，开发项目比较少。区域整体接受程度较差，但由于供应量少，所以整体销售状况较好。九龙园区商品房套内均价3000元/㎡左右，华岩中梁山街道商品房套内均价2200～2500元/㎡左右。未来开发量将急剧上升。 地块周边环境分析 项目地块周边为正在开发的高新技术产业园区，城市建设还处在起始阶段，人口密度低，各种城市居住、商业、教育、商务等设施还有待完善。 本项目所在的九龙园B区半山立交桥以南部分，被高新区管委会视为计划重点发展以外的区域。并且，连接大渡口九宫庙和半山立交桥的九路半糟糕的现状还要持续相当一段时间。 周边房地产开发现在还处在起始阶段，大规模开发至少仍需一年半。 客户需求分析 潜在客户倾向中小面积的二房和三房户型； 希望在户内有红外防盗感应探头（当主人外出，室内有人非法进入即报警）、紧急求助按钮和门窗磁性防盗报警系统等安防设施；希望小区周边有超市、药房、银行、家常餐馆、农贸市场和洗衣店等商业配套；希望小区内有休闲娱乐广场、游泳池、健身房、幼儿园和羽毛球场等休闲娱乐设施。 在付款方面，潜在客户表现出了不愿“冒险”的特征，希望二房户型总价在13～15万元，三房户型总价17～20万元（含购房相应的各项税费）。 项目定位分析部分 项目SWOT分析及应对策略分析 明合公司将大力、全面整治华龙大道南段沿线，通过自身的开发解决项目所在的区域知名度低、配套不足等不利状况，完善交通配套，尽可能消除廉租房的负面影响，提高治安保障水平。尊重客户需求，建造出客户喜爱的产品，并制定相对较低的销售价格，造就高性价比的楼盘。 优势（S） 方面 应对 明合公司将在华龙大道将对超过30万㎡开工量进行开发。 在宣传资料、小区沙盘、销售讲解等各种宣传渠道上告知消费者这个情，实力体现 南区项目近10万㎡同时开工，能够赢得市场客户对公司实力的认同。 在销讲上大力告知客户。 开阔的视野。 项目卖点之一，在一定营销阶段在户外广告、报纸媒体上专题宣传。 劣势（W） 方面 应对 缺少其它楼盘的共同造势，该区域没有市场知名度，开发难度大 依赖自身超过30万㎡的开工量整体造势。 廉租房的负面影响 宣传上规避廉租房问题。 产品（建筑风格、规划布局、景观园林等）上与廉租房形成明显的差异。 各项配套欠缺，缺少居家生活氛围 利用自有商业空间，通过比较低廉的价格进行销售和招商，尽快形成居家商业氛围或与商家签订招商协议，让消费者意识到未来的发展前景。 与学校、医院等形成对接关系，尽可能解决住户医疗和孩子教育等便利性问题。 交通线路不足，影响与工作地点的往返，带来工作不便 与公交公司联系，增加通过地块前的公交线路。 延长公交车运行时间。 采用物管组织往返小区与学校的交通车等方式解决“点对点”交通问题。 治安状况成为消费者顾虑的重点 与派出所、联防队联系，在小区附近设置治安联防点。 物管加强小区安全管理。 增加户内和小区内的安全设施。 高处可以望到远处的中梁山公墓，将对客户产生的负面心理影响 规划布局上很难避开，因而没法规避，只有尽可能不谈及。 讲解中可充分利用风水玄学。 项目所处地段属于政府重点开发区之间的“断档”范围 靠自身项目发展该区域。 这也成为该地段的唯一 工业园区的污染和产生的心理影响 了解具体可能产生污染的情况，在消费者询问时告知他，避免被夸大其词。 机会（O） 方面 应对 缺少直接竞争对手的开发、在销售时机过早 大力告知市场项目的差异性。 针对七部文件，也对投资性有了保障 九龙园区的发展规划和实施，吸引市场对该区域的关注并给予市