华龙海景壹号项目市场调研及产品定位思考（终稿0210）.ppt

一、宗地研究 1、地块现状 ※地理位置 本项目位于瑞安市飞云镇，东至瑞安大道，南至104国道，西至次经十一路，北至支纬二十四路。 ※地块指标 ※地块现状地块目前尚未平整，暂为农户菜地；北侧和东侧均为尚未开工建设地块，西侧有已交付的南都锦园商品房，南侧为104国道。 2、周边配套 本案位于飞云中心区，所属片区配套基本空白，目前基本以飞云镇为基本配套。 3、交通现状 ※104国道 104国道为双向四车道，北至瑞安、南至平阳；车流量较大。由飞云江大桥与瑞安衔接，由于该桥梁为车道较窄，车流大，经常出现高峰期路阻现象。 ※瑞南大道 瑞南大道是目前本案至高速路口的主要道路；为东西走向双向车道，平时车流一般，基本不会出现交通路阻现象。 4、本案与瑞安的交通条件 本案与瑞安城区目前有三条道路可直通瑞安，分别为高速公路、104国道过飞云江大桥和瑞安大桥（三桥）。为此本司专门调查统计各路段通行时间。 ※104国道（走飞云江大桥） 本案位于104国道飞云江大桥旁，由于飞云江大桥较堵，车辆通行速度缓慢，飞云至瑞安市区时间基本在15分钟到30分钟之间。高峰期通行时间可能达一小时以上。高峰期时间为上午9-10点，下午16-20点之间。 ※瑞安大桥（三桥） 本案至瑞安大桥开车时间为10分钟左右，大桥通行时间为5分钟，至市区10分钟左右，总计共花费时间25分钟左右。车辆通行顺畅无高峰期。 瑞安大桥（三桥） 5、周边房价 据调查了解，目前飞云镇普通商品房市场销售均价在6000-11000元/㎡，而本案的竞争对手——星海房开的开发项目，内部报价在14000-15000元/㎡，但市场无流通房源。 好望角观点： ①区域配套缺乏，是所有新区建设的主要通病，因此了解南部组团飞云中心区的未来将要建设的配套及落实时间，也是本案后期宣传的着重要点。 ②区域现状的交通不处于理想状态，飞云连接瑞安主城区的主要干道（104国道、飞云大桥）均呈现拥堵现象，未来的交通规划及走向也是本案着重了解对象。 ③本案90/70，对本案在户型创新上有较大限制。 ④本案的土地楼面价达9000元/㎡，而周边房价普遍较低，未来开发成本过高。 ⑤华龙一品的成功操作，使华龙地产在瑞安已具备一定的品牌效应，对本案未来的形象口碑有所利好。 好望角结论： 基于上述观点，我们可看出，未来的交通条件、区域规划才是本案的重点帮衬对象。而如何解决开发成本高的问题，是本案的关键，我司认为高端是必走之路。但时下市场主流的高端开发模式缺乏内涵及高度，本案应寻求一种新的开发高度，新的开发模式才是出路（具体详见产品定位部分）。 二、飞云镇规划研究 ※城市地位 关键词：瑞安主城区的组成部分、独立功能的城市区域。 目前，由安阳、莘塍和飞云镇构成的中心城区担负着市域中心职能，同时南部组团飞云中心区具有独立功能的城市区域，包括工业和居住、交通物流。 安阳 ※交通规划 关键词：104国道跨江工程、飞云江大桥副线 1）104国道跨江工程 在近期内104国道东线跨江工程即将开工，经济开发区和飞云江南岸的交通条件会大大改善，为城市跨江发展创造了一定条件。 2）飞云江大桥副线 现飞云江大桥旁正在建设副线桥，将减轻飞云江大桥目前交通状况，未来是双向两车道。 关键词：火车站、长途客运站、公园 1）火车站 在瑞安市飞云江南岸规划建设瑞安火车站，为客货综合站。飞云中心区随着铁路的发展具备初步的城市功能。 2）长途客运站 在瑞安市飞云江南岸规划建设飞云长途客运站。 3）公园 在瑞安市飞云江南岸规划建设16.62万平米的飞云西公园及8.54万平米的飞云东公园。其中东公园离本案较近。 关键词：338万平米、12万人、跨江发展居住 1）338万平米、12万人 未来规划居住用地规模约338万平米，居住人口约12万人。 2）跨江发展居住 城市向南跨飞云江有大量的土地资源。对于以城镇群发展为主的瑞安来说，安阳离飞云江南岸的距离很近，经济联系也很多，其跨江发展是必须迈出的一步。 但请注意， 发展是基于交通道路和基础设施的投入逐步成熟的条件下， 城市才会在适当的时机选择跨江发展。 好望角结论： 基于以上飞云中心区的规划详情，我们可以肯定的是未来规划前景十分利好，同时作为主城区的组成部分，跨江居住势必成为未来趋势。 三、飞云中心区优劣势研究 附： 好望角观点： ①飞云中心区现状百业待兴，未来规划蓝图是本案乃至整个飞云区域的制胜法宝。 ②虽然瑞祥新区目前占有优势，但长远角度来看，瑞祥新区是依附于主城区的附属板块，而飞云中心区却可拥有独立的城市。 好望角结论： 基于以上观点，我司认为在卖项目之前，我们必须先卖掉飞云中心区。让飞云中心区站在城市的高度上来卖。 四、飞云中心区板块思考 1、看全球 从纽约的长岛，洛杉矶的圣芭芭拉，巴黎的枫丹白露；到上海的