华业行_秦皇岛滨海大盘项目全程营销策划提164991978.ppt

;前言 —“两个出发点”Origination—Two Preconditions ;PART 1 宏 观 研 究 ;●秦皇岛的海，是渤海湾的海，中国北方最美的海，是假日休闲生活的海,爱情派对的海。 ●秦皇岛的海，是首都的海、是河北省的海，是东临碣石，以观沧海。 ●秦皇岛市现有三大旅游海滩：北戴河、南戴河、黄金海岸 黄金海岸的海滩——最生态、最高贵的海。 ;浪漫的海;;　漫步秦皇岛黄金海岸 海阔、浪静，沙细、滩平，夕阳、霞红。 漫步金海岸，贪婪赏美景。 情侣、双影，戏水、追风，笑语，欢声。 触景生情思绪涌，我们要享受私属海滨假日生活。;【市场环境研究】;一、宏观经济 二、市场供应 三、客户需求;环渤海经济圈是中国最具有活力的 地方，连接中国的东北、华北和华 东，内接京津，外连日韩，处在东 北亚地区的重要位置。 环渤海经济圈，是继珠江三角洲和 长江三角洲之后的第三个经济发展 热点地区。 环渤海经济圈成为中国吸引外资新 热土。每吸引3个美元的外资就有一 个流向环渤海。2006年占全国吸引 外资总额的37.1%。 ; 世界关注——08年奥运会;黄金海岸是旅游渡假胜地---南至滦河口，北至南戴河，海岸线全长52.1公里，年接待旅游人数150万左右，其中北京人占60%。 ;市场供应;;;;;;销售价格集中6500元——8000元/平米，拥有私家海滩3个项目都在7500元以上。;项目体量集中在5-10万平米之间，多为小高层建筑，20层以上建筑很少，缺少大 规模及标志性建筑综合体。;一、销售状况： 1、区域内拥有一线海景及私家海滩销售状况良好，都在80%以上。 2、一线海景项目竞争激烈，30多万平米，3000套集中放量给销售带来很大压力。 3、产品逐渐升级,从高档公寓到花园洋房类别墅产品受到市场追捧。 ;二、产品层面： 1、中高端项目居多，且主力户型多为中小户型，市场接纳度高。 2、产品精细化程度不高，缺少高端豪宅产品。 3、区域内缺少真正4星级以上标准酒店。 三、营销层面： 1、销售人员专业度和整体素质有待提高。 2、多数项目缺乏专业系统的推广， 推广手段参差不齐。 3、被动销售项目居多，缺少主动出击的战术引导。;客户需求分析;客户需求;主要从事的职业是：涉外企业人员、外国机构驻京办事处首席代 表、三资企业负责人以及演员、画家等自由职业或第二职业人员。;物质基础?——;购买动机——;购买用途——;精神需求——; 职业构成 国企、外企等实力派人士、白领阶层 私营企业主 教授\专家 画家、作家等自由职业者 离退休高收入工作人员 投资客;;价值取向 ; 行为特征 ; 财富特征;“渤海湾城市中产阶级一族” ; 一、区域经济处于快速发展时期 1、环渤海经济及奥运经济带动,区域发展处于高速发展时期,促使区域购买能力加强。 2、物价上涨，带动房价快速拉升。 二、市场供应： 1、 30万平米，3000套一线海景房放量，区域竞争激烈 2、拥有私家沙滩项目仅有3家，不到10万平米，不足1000套；销售状况良好 三、客户需求 1、旅游渡假生活需求呈逐年递增态势，年增长3%左右，给项目带来更多潜在客户。 2、近20万人年收入超50万元，年增长为2%；而目前供应私家沙滩项目不足1000套， 供需比例失衡，项目价值升值空间潜力巨大。;PART 2 产 品 研 究 ;项目价值力提升;地块分析 项目宗地特性研究;项目区域特性分析 地段——黄金海岸南端； 景观——海景、沙滩、湿地； 资源——黄金海岸最后的处女地； 认知——中产一族度假天堂； 品质——500米天然私家海滩； 规模——近20万区域地王级开发； 交通——循环交通网络交汇点 ... ... 项目整体定位—— 一线海域地标性物业;项目地块属性研究 听潮观海， “进拥”海景，宽阔海滩—— 滨海度假 倚河，而不靠海；稀缺的自然湿地 —— 海滨养生;项目整体规划分析 土地价值有效化利用 景观资源合理化利用 各类型产品形成互动 高层海景公寓楼 滨海地块土地价值最大化 低密度养生居所 高端产品提升地块的价值 ;产品规划 分期产品开发策略;一期产品开发;一期产品开发调整建议 1号会所纳入一期开发内，同时扩大地块内开发区域——增加一期配套功能，完善主入口形象示范功能； 开盘前私家海滩开发完工——强化项目卖点，吸引人气的同时，为购房客户提供体验场所； 建议同期开发10#楼，并改变其物业属性为——“产权式酒店” ;名词解释—— 产权式酒店，是买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有