论的方政府在房的产宏观调控中的的位作用.pdfVIP

论地方政府在房地产宏观调控中的论地方政府在房地产宏观调控中的地位地位作用作用 论地方政府在房地产宏观调控中的论地方政府在房地产宏观调控中的地位地位作用作用 中山大学港澳珠江三角洲研究中心 覃琴 摘要摘要：近年来： ，我国房地产市场蓬勃发展，房价急速上涨，在促进经济增长 摘要摘要：： 的同时，使越来越多的老百姓成为 “房奴”，从而也引起了一系列的社会问题。 为缓解房地产市场所带来的问题，自 2005 年 3 月以来，中央政府即通过了一系 列的宏观调控措施，来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，但效 力甚微，房价仍然往上攀升。文通过分析地方政府的自身利益驱使及地方政府 在执行宏观调控措施中的角色位置，来阐述为何宏观调控的措施执行效力弱的原 因，及针对该问题提出合理的建议。 关键词关键词：房地产市场： 、宏观调控、地方政府 关键词关键词：： 一、一、引言引言 一一、、引言引言 近年随着我国经济发展、城市化进程的迈进、人民币升值、大量外资涌入及 在银行的金融创新与金融支持下，房地产业得到了前所有的蓬勃发展。从2003 年以来，全国商品房价格全面高涨，各大城市的均价都已增长一倍以上，尤其是 广州、上海、杭州、深圳等大城市增长 2—3 倍。国际上合适的房价与收入比一 般是在 1∶2—6之间，而我国房价收入比已达 1∶10。房价的非理性上涨，已使 越来越多的老百姓住不起房，成为 “房奴”。不仅滋长房地产泡沫生成，影响整 个国民经济的发展，而且作为人们基生活保障的住房问题解决不了，也引起了 一系列的社会问题。 由于房地产市场具有商品性和社会性的双重特点，需要政府及时地采取宏观 调控措施予以干预，以保障整个国民经济的健康发展及整个社会的和谐。中央政 府从 2005 年到 2006 年，出台了密集的宏观调控制度，新老国八条、国六条、国 十五条等，但这些宏观调控政策对各地方的房地产市场影响并不大，收效甚微。 文拟采用大量的事实数据，从分析地方政府的经济职能、自身地方利益、在房 地产市场调控中的目标、作用等角度，来诠释为何中央政府的调控措施在地方所 起的收效不大的原因，从而对地方政府如何配合中央政府调控好房地产市场的健 康发展提出合理的建议。 第 1 页 共 17 页 二、二、房地产市场的政府干预理论及我国现状房地产市场的政府干预理论及我国现状 二二、、房地产市场的政府干预理论及我国现状房地产市场的政府干预理论及我国现状 房地产商品的社会性、外在性是使其区别于一般商品的特殊所在。 1、从房地产的社会性出发的政府干预理论、从房地产的社会性出发的政府干预理论 、、从房地产的社会性出发的政府干预理论从房地产的社会性出发的政府干预理论 居住权是人类的最基的权利之一。住宅作为人们安身立命之所，是关系国 计民生的基础性产业，政府必须满足其所承担的社会保障功能。各国政府都有义 务为国居民提供合适的、可租得起、可买得起的住宅，此即住宅 （房地产）的 社会属性。 第一，获得适当的住宅是公民的基人权。欧盟经济社会委员会(European Economic and Social Committee)在 2007 年 3 月 14 日回答欧洲议会关于住房与区 域政策问题提交的咨文中开头就指出：“住房毫无疑问是一项基人权，而且是 决定其他人权和生命尊严能否实现的基前提” 。保证居民最低层次的居住要求 是保障人权的体现。联合国 《住宅人权宣言》宣称：有环境良好适合于人的住处， 是所有居民的基人权。显然，住房问题具有明显的政治色彩，不能完全交给市 场去解决。政府有必要干预市场，保障公民的基人权。第二，优质住宅和社区 是改善人类生活条件最有效和最直接的方式，同时也是社会文明和社会发展的必 要条件。第三，住宅建设是城市发展的重要因素。异乎寻常的城市化进程造成城 市人口的激增和住宅的严重短缺，要在短期内解决城市住宅问题需要政府介入市 场，在分配资源时优先考虑住宅，增加住宅的供给。此外，住宅与其他公共设施 的配套也需要政府的统筹规划。政府可以通过城市规划、环境保护等措施，从中、 长期的角度规划一个地区的发展，从而提高社会资源的有效利用率。 该理论认为政府应着力推进住房保障建设，坚定不移地把住房保障工作迅速 推进下去，其核心是扩大廉租房