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如何做好房地产各个阶段工程造价探讨 　　摘要：房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段,但是在项目正式开工后,由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响,施工阶段的造价极易出现偏差,动态的资金投入也说明此时的投资控制难度最大。 　　 关键词：房地产;工程造价; 限额设计 　　 一、决策阶级的成本控制 　　 项目的决策要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致性,项目的评价要建立在对现实宏观环境正确分析的基础上,不仅要考虑投资项目的经济内部收益率,更要分析项目与宏观政治经济环境、现实社会的协调性,还要分析与人文环境的协调、符合性。从某种角度上讲,房地产项目定性方面内容的分析甚至比定量方面内容的分析更为重要。只有宏观因素的定性分析正确,才能避免未来项目建设和运营的潜在风险。从房地产项目开发的根本目的来讲,项目决策阶段的成本控制是最为基础和根本的。单从技术角度而言,决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点的选择、建筑物功能和类型的选择、具体设备的选择等,对项目的最终成本生成有着重大影响。因此,项目决策阶段是以后各阶段成本控制的基础,直接影响着整个成本控制的科学性和合理性。 　　二、设计阶段的成本控制 　　 影响项目投资最大的阶段,是设计阶段.初步设计阶段确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等对建筑工程总造价影响为75% ~95%.在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,这一部分对工程造价的影响占工程总造价的35% ~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5% ~35%.显然,项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段.有资料分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响度占75%.而长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,这样作尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半.要有效地控制工程造价,就要坚持把重点转到前期阶段上来,当前尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的???果。实现成本控制应在设计阶段五个方面控制。 　　 (1) 采用项目设计方案招标制度。我国的建筑产业，经过几十年的发展，已经形成了一定的规模，据统计，我国甲级以上的设计院共有150多家。各个设计院的设计力量不一，有的设计院强于建筑设计，有的强于规划设计，有的则强于结构设计等。因此，若采用设计方案招标，引入竞争机制，可以使设计院对设计方案进行技术、经济、功能、环境等进行综合考虑，使开发商得到建筑精品，使建筑产品更加“人性化”，更具“亲和力”，从而推动建筑产品的销售。 　　 (2)实行限额设计.项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数.而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法.开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。 　　 (3)开展价值工程活动.价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法.一般来说,提高产品价值的途径有五种:一是提高功能,降低成本,这是最理想的途径;二是功能不变,降低成本;三是成本不变,提高功能;四是功能略有下降,但带来成本大幅度降低;五是成本略有上长,但带来功能大幅度提高.运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案.价值工程的主要特点是:以功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。 　　 (4)加强图纸会审工作.加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好.我们在设计出图前,组织总工办、工程部、资产经营部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济损失。 　　 (5)加强洽商管理.杜绝不合理的设计洽商.对确实必须发生的设计变更,我们采取的方法是,必须有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清洽商是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数.这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商,给工程增加的成本.杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造50万元的洽商费,占整个工程的14%,给