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对住房结构调控分析 　　摘 要：住房市场是一个多层次的市场，只有使各种结构的住房协调发展才能满足人们不同的住房需求。对结构调控中的两类住房即保障类住房和普通商品房、存量住房和增量住房的现状作了分析，指出了后一阶段住房结构调控的重点。? 　　关键词：住房；结构；调控；协调? 　　中图分类号：Ｆ７１文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）04-0108-02?? 　　 　　国家统计局的数据显示，2007年10月份，“国房景气指数”为105.74，比9月份上升0.75点，同比上升2.34点。1-10月份，全国累计完成房地产开发投资19192亿元，同比增长31.4%，其中住宅累计完成投资13726亿元，增长33.7%。? 　　全国住宅施工面积16.45亿平方米，增长24.0%。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，为2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅，涨幅比上月高0.6个百分点，环比上涨1.6%。房价上涨的同时，上海、北京、珠海、苏州等一些地方的成交量却在下降，形成住房市场这种“成交下降、价格窜升”的反常现象固然有多种因素，但最主要和最根本的原因是住房供求结构不合理。作为供给方的开发商，生产大量高档住房，而中低档住房比重偏低。从“国八条”“国六条”提出改善住房供应结构到九部委“十五条”在套型面积和小户型所占比率提出90平方米和双70％的标准，国家对房地产业的宏观调控也从总量调控调整到结构调控上来，但是从以上数据来看，效果不是很明显。笔者认为在住房结构调控中须注意以下两个问题：? 　　 　　1两种协调关系? 　　 　　1.1 保障性住房和普通商品房的协调? 　　住房具有双重属性，既有商品属性，又有社会保障属性。在住房供应体系中，通过市场机制，实现其商品属性，解决大多数人的住房问题，满足多样化的消费需求；通过保障体系，实现其社会公共品的属性，解决低收入家庭的住房问题，使他们的基本住房需求得以保障，两者有机结合实现“居者有其屋”的人居环境。住房商品化是适应社会主义市场经济的要求，实施住房制度改革的根本方向和指导思想， 是国家的基本住房政策；而住房社会保障制度则是对一定的特殊群体实施的局部??策，实行住房分配的宏观调控。二者之间不是对立的，而是相辅相成，互为补充的。一方面，在实行住房市场化之后，低收入群体由于承受能力低，买不起或租不起市场价住房，成为住房困难户，为保障其基本生存需求，政府通过房租补贴等手段，帮助他们解决住房问题，维护居住公平和社会安定。从这个角度看，住房社会保障可以看作是住房市场化必不可少的补充，具有弥补市场、调节缺陷的作用。另一方面，在市场经济条件下，即使是保障性住房供应，也要利用市场机制加以调节。实践中，既要充分发挥市场机制在调节和优化住房资源配置中的作用，以提高效率，又要顾及低收入群体的住房生存需求，以实现公平公正，达到较好的协调。? 　　改革开放以来，我国的商品房建设取得了很大的进步，而住房保障制度则一直处于薄弱环节。资料显示，截至2006年底，全国经济适用房投资不满商品房开发投资的6%，廉租房建设投资不满商品房投资的2%。截至2005年底，全国累计用于低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，2006年全年投入的低收入家庭住房保障资金不足20亿元。从下表可以看出，尽管经济适用房开发投资总额和年度新开工面积是逐年递增的，但是其开发投资总额占住宅开发投资总额的比重和新开工的经济适用房面积占新开工住宅面积的比重是呈下降趋势的。在廉租住房建设方面，目前仍有 13 个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理，70 个地级以上城市没有建立廉租住房制度；廉租住房资金来源渠道不稳定，部分城市财政预算安排资金不足。一方面，取得经济适用房购买资格排队等候的人数越来越多，经济适用房的供求矛盾极其突出。另一方面，由于近几年房价的快速增长，还出现了“买不着”经济适用房但又“买不起”商品房的“夹心层”，出现了“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”。这说明我国住房市场上有效供给不足，保障性住房与普通商品住房的矛盾突出，住房保障制度亟待完善。? 　　 　　1.2 存量房和新增房的协调? 　　统一的住房市场实际上包括两部分，住房一级市场和住房二级市场。住房一级市场即房地产开发商新开发建设的商品房在市场上进行交易，也称增量市场；住房二级市场则是居民自有的商品房在市场上进行交易，实现房屋的流通和置换的市场，也称存量市场。房地产增量市场和存量市场不是各自独立的市场，而是相互关联，具有密切的关系的两个市场。在房地产市场交易中，既有增量市场中新建商品房的购买，也有通过存量市场的买卖，还有在两个市场中同时完成的，在一个成