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对地方政府影响房地产市场有效机制思考 　　房地产市场对国民经济影响重大，保证房地产市场稳定良性运行，是政府的重要职责。然而现实中，政府对房地产市场的干预常常出现失灵。一方面表现为政府的无效干预，即政府调控的范围和力度不足或方式选择失当；另一方面表现为政府的过度干预，即政府干预的范围和力度，超过了弥补市场失灵和维持市场机制正常运行的合理需要，或干预的方向不对，结果非但不能纠正市场失灵，反而抑制了市场机制的正常运作。 　　 　　一、地方政府对房地产市场的干预手段 　　 　　地方政府主要通过城市建设、土地出让、经济适用房和廉租房的供给、信息发布以及制定相关政策等方法干预房地产市场。具体有以下几种： 　　一是通过城市建设和旧城改造干预房地产市场。地方政府对政绩的追求，会使其通过对公共资源的掌握和决策权力，上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程，则为房地产市场提供了大量的需求方。 　　二是通过土地出让干预房地产市场。在现行的土地制度下，政府是土地一级市场的唯一供应方，地方政府垄断土地一级市场。政府可以通过控制土地出让干预房地产市场，如果政府以此权力寻租，就会直接提高土地的开发成本。另外，当政府因政策原因希望引导房地产项目的开发时，在当前监督机制不很完善的情况下，政府部门易利用所掌握的权力进行寻租活动。 　　三是通过经济适用房和廉租房的供给干预房地产市场。经济适用房所使用的土地为政府划拨用地，开发成本中少了土地出让金一项，再加上政府限制了开发利润率，经济适用房的售价就远低于市场上的商品房。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给影响市场上的房价，廉租房和经济适用房的供应是否得当，会对商品房价格产生相应影响。 　　四是在房地产市场信息的公布环节干预房地产市场。目前，政府通过房地产登记、交易的纳税状况、开发商项目建设审批等制度，成为市场上掌握信息最充分的一方，也成为房地产市场上最重要的信息供应方。通过市场信息的定期发布，能较大程度地影响开发商和消费者对未来的预期，从而影响供应与需求的变化。???前，很多地区都存在公布一次房地产开发量、竣工量等信息周期过长的问题。而有些地方政府为了加快本地房地产业的发展，利用对信息的垄断，在房地产市场较热的情况下推波助澜。 　　五是使用其它政策干预手段。目前许多地方政府都使用户口准入、移民等政策来刺激外来居民购买住房，增加当地房地产市场的需求。 　　 　　二、地方政府干预房地产市场的动机分析 　　 　　一般来说，政府对房地产市场进行干预是因为市场失灵，其目的是为了弥补市场缺陷。但在现实中地方政府干预不当的情况却屡见不鲜，究其原因，在于地方政府干预房地产市场的目的倾向追求自身的经济利益。 　　在现今体制条件下，政府作为一个独立的利益实体，其核心利益体现在地方GDP的增长和地方财政收支的平衡上。自1994年我国实行了分税制的财政体制改革以后，地方政府的财权与事权不对称，事权相对财权过重，地方政府财政收支状况捉襟见肘。与此同时，房地产市场的快速发展，使城市土地的出让成为地方政府重要的财政收入。以最大化当期财政收入和平衡财政为干预房地产市场的主要目的，地方政府便倾向推进房地产市场的发展。 　　另一方面，政府对经济利益的热衷和追求，必然导致政府官员工作重心的偏移。当官员把个人目的融入到房地产市场干预过程中，就会产生以求政绩为核心，求经济利益为重要内容的干预形式。 　　地方政府既是市场的监管者，又是市场的参与者。政府不仅是房地产一级土地市场的供应方，还通过旧城改造与拆迁成为一个间接的需求提供方。在房地产市场中地方政府以非市场主体的身分，去谋求利益，势必导致寻租行为的发生，推动房价提升。 　　 　　三、中央与地方政府干预房地产市场中的博弈关系 　　 　　在我国作为独立利益主体的地方政府，其功能和地位具有两个显著特点：一是地方政府代表中央政府，实行对本地区经济的管理和调控；二是地方政府执行中央的决定，争取中央的支持，以实现本地区经济利益最大化。从房地产市场的干预来看，上文已介绍地方政府具有很强的提高房价、推动房地产发展的动机，而从中央政府来看，调控房地产市场的主要目的就是防止房地产市场过热，引发泡沫，保证房地产业稳定发展。 　　在地方政府和中央政府目标不一致的情况下，产生了地方和中央博弈的可能性。当地方政府从中央政府那里获得了相对独立的利益和权力后，双方各自独立行动的结果，不可能达到从总体上看最优。从房地产市场的宏观调控来看，地方政府若从地方政府利益最大化的角度出发，很难切实有效地贯彻执行中央政府出台的抑制房地产市场过热的政策。下面通过建立一个完全信息静态博弈模型，分析地方政府和中央政府对此问题的博弈。 　　假定博弈的参与人有两个：中央政府C和某地方政府L，从中央角度来看，按照