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对当前房地产价格持续走高思考 　　我国目前的房地产价格相对过高。就房价收入比这一指标而言，联合国认定的合理标准是3∶1以内；世界银行认为应控制在5∶1以内。目前，西方发达的国际性大都市该指标大致在6∶1左右，我国大多数大中城市在8∶1～15∶1，平均水平在10∶1以上。 　　据国家发改委公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，2007年以来房价涨幅呈逐月加快之势。2007年第三季度全国70个城市房屋销售价格同比上涨5.5%，环比上涨0.4%，涨幅均比上季度微降0.2个百分点。前三季度全国70个城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上季度高0.3个百分点，环比上涨0.5%。可见，2007年以来房地产价格秉承了几年来房价一贯的上升刚性。尽管中央政府频频“出招”调控房价，但仍改变不了房价持续走高的趋势。房价持续攀升，从根本上说这是由房地产市场的供需状况决定的，同时地方政府、商业银行和国家宏观调控等因素也是影响房价的重要因素。 　　 　　一、决定和影响房价的因素分析 　　 　　近年来，我国房地产市场涨声一片，但房价上涨是由市场供求关系决定的呢，还是其他因素导致的？如果不是市场供求关系决定的，又是什么因素在起作用？决定和影响我国房地产价格的因素很多，现就对房价起主要作用的几个因素加以分析： 　　（一）从房地产价格的构成分析 　　房地产价格=土地价格+前期费用+建安费用+城建配套费+利润+利息+税费 　　1、土地价格持续上涨。我国的土地一级市场中，只有唯一的土地供给者（政府），而有众多的土地需求者。因此，我国土地出让市场是政府完全垄断的市场，土地价格的确定存在一定的垄断性，有垄断价格的成分。 　　我国从2002年7月1日开始实行土地出让招拍挂制度。招拍挂地块底价的确定一般采取市场比较法。在一个地块拍出一定的价格后，则相近地块的底价不会低于该地块，而拍出的价格会更高，这样土地价格只会节节升高。同时，我国土地一级市场供给完全由政府垄断，有些地方政府采取“非饱和适度供应”政策，使房地产开发商长期处于“半饥饿”状态，土地供不应求，为能取得土地，开发商在竞买土地时相互之???就将土地价格竞得很高。 　　2、建安费用增加。因为钢材、水泥等建材的价格日益上涨，使得建安费用持续上升。 　　3、房地产开发商的利润较高。在我国，利润占房价的比例较大。目前，大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家的情况看，房地产开发商的平均利润率一般在5%左右，高的也只有6%～8%，远低于我国目前的房地产平均利润率。 　　（二）供求关系分析。房价上涨是供给和需求之间的失衡。要稳定房价，应当增加房地产的供给和抑制对房地产的过度需求。住宅需求是人的基本需求，按住宅需求的产生动因看，城市住宅分为主动需求和被动需求。其中，主动需求是指随着居民生活水平的提高，消费观念和结构将有所改变，家庭结构逐渐向核心家庭、夫妇家庭和单身家庭的方向发展，家庭数量增加，因此住宅需求增加；被动需求是指因为人口增加、农村城市化、旧城改造等造成的房屋拆迁而引起的住宅需求。政府在抑制房地产的需求方面已经有很多的政策措施出台，如开征房地产交易税、提高房贷利率等以降低房地产的投资性需求、合理控制城市房屋拆迁规模和进度以降低住宅的被动性需求。在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。主要的政策有两个方面：一是控制土地；二是紧缩信贷，即同时收紧了房地产供给和需求。在这样的政策组合下，房地产投资增长率下降了。同时，由于中高档房地产的平均利润率更高，开发商倾向于开发高价位的高档商品房，使得住房供应结构失衡。中低价位的房地产供给相对于需求下降得更多，房价当然就上涨了。 　　（三）地方政府因素分析。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国，地方政府这只“有形之手”对土地市场进行垄断性控制，对城市房地产开发进行大力推动，从而成为造成房地产价格非正常上升的一个重要因素。 　　在我国，地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三部分构成。据国务院发展研究中心资料统计，目前土地出让占地方财政预算外收入已高达60%以上。这一收入从1999年的114亿元增长到2005年的3，700多亿元。同时，房地产业是与众多产业息息相关的。据估计，房地产业的发展会直接带动57个相关产业的增加，因而是促进地方经济发展的重要推动力量。地方政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展。在具体操作过程中，常常采取各种手段提高土地价格，获取更多的土地出让金。同时，还收取各种名目