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小产权房产生根源与治理对策探讨 　　摘要：近一段时间，小产权房作为一种不规范的房产形态，广泛活跃于各地的房地产市场，引起了社会各界的广泛关注。以小产权房的产生原因为基础进行分析，对如何解决小产权房问题提出了观点与看法。 　　关键词：小产权房；产生根源；整治对策 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672―3198(2009)13-0131-02 　　 　　1　小产权房的界定 　　 　　小产权房又称为乡产权房，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没有缴纳土地出让金等费用，故不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证也只是由乡镇政府或村委会所颁发，故此称为乡产权房。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以亦称为小产权房。 　　小产权房在中国已经存在了十余个年头，只是一直处于半地下状态。由于不用交纳土地出让金和各种税费，“小产权房”的价格优势非常明显。随着近年城市房屋价格的节节攀高，越来越多购买能力有限的城市居民开始把目光瞄准了处于“灰色”地带的农村小产权房。据悉，北京市的小产权房供应量大约达到了整个住房市场的20％。伴随着小产权房的曝光率不断提高，各种非议和争论也就随之涌来。 　　 　　2　小产权房产生根源分析 　　 　　 　　2.1　土地产权双轨制是小产权房产生的根源 　　我国法律规定城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地属于农民集体所有。1995年以前，土地主管部门推行转权让利政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1995年后，政策不再强调必须转为国有，但并未明确新的合法流转路径。1998年修订的《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事??建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第63条则规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”。这两条法律剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发。法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但它对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。按照现行法律“不禁止即可行”的法理，小产权房确实有法律上的漏洞可寻。2007年6月，北京市国土局对小产权房的全面叫停，引来了众多非议，对查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。国土资源管理部门的管辖范围是国有土地和被征用的农村集体土地，而集体土地则缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。 　　 　　2.2　中国城市化、工业化的高速进程是小产权房产生的现实基础 　　中国目前的城镇人口已高达5.8亿。城镇化水平也已超过45％，这是人类历史上最大规模的一次城市化转型。根据国家有关部门的预期，按人口城镇化率每年增加一个百分点测算，到2020年我国还将从农村转移出3亿左右的人口。一方面是如此庞大的住房需求，另一方面则是城市里居高不下的房价，这种尖锐矛盾为小产权房的产生和发展提供了温床。另外，随着近年来经济的持续快速发展，城市化的进程不断加快。原来位于城市郊区的集体土地不断向城市靠拢，有的村镇甚至从城市边缘逐步演化成新的城市中心，形成“城中村”的格局。随着房地产开发步伐的加快，早些年人们眼中偏远的小产权房与一般商品房已经连成片，各种生活基础设施也随着城市化的进程得到大大改善，为小产权房热销市场提供了地理优势条件。 　　总而言之，大规模的城市扩展直接促成了小产权房以规模化的方式不断蔓延。目前，小产权房住宅数量总体上已相当于我国120亿平方米城镇住宅的40％以上，已经成为中国最重要的房产权利类型之一。而且，由于中国城乡房屋不采取一元化的管理体制，伴随着高速度的城市化，小产权房的运转规模将不断扩大。 　　 　　2.3　收益落差过大和违规成本过低是小产权房形成的直接原因 　　我国农地征用补偿制度所采用的核算标准是以该土地原用途年产值的倍数和农民原有生活水平为依据，补偿内容中没有体现土地的“发展权”，土地被用于非农建设之后的市场价值与农地补偿的落差极大。在此条件下，对于可能被城市建设征用区域的农村集体土地而言，将土地直接用于小产权房建设也就不足为怪了。 　　当然，除了放弃农地补偿外