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工业招租模式实施障碍与对策分析 　　内容摘要：本文从现存的工业招租模式的实施障碍进行分析，发现“点对点”的招租模式成为了该模式扩张的根本障碍。另外，工业与商业经营的不同特点以及传统发展思维的制约也影响着工业招租的成功拓展。为此，本文创新性地提出了“工业土地招租交易中心”的解决方案。 　　关键词：工业招租模式 土地闲置 产业升级 “点对点”招租 招租交易中心 　　 　　遭遇了金融危机的打击、再加上人民币的逐步升值、原材料价格的不断飞涨，以出口加工业为主的广东珠三角地区遇到了前所未有的工业土地闲置现象。同样，作为广东省工业产值排名第三的佛山市，也存在着这种现象（见图1）。 　　10年前，在国有商场的私有化改革当中，商场的经营模式由直营性质转向招租模式。10年的改革过程中，拥有土地资源的商场大多都采用了招租模式，这种有效转嫁风险，靠收租金???进场费提前锁定利润的经营行为备受到商家的欢迎。结果也显示，以招租模式为主导的今天，商业消费蓬勃发展，商品种类多种多样，服务质量大大提升。究其原因，在所有权与经营权分离的前提下，进场零售商比过往的直营商家更有动力、也更专业推出多样化的产品策略和采用良好的服务态度。结果表明，招租模式在商业中取得了巨大成功。 　　 　　工业招租模式实施中的障碍 　　 　　（一）“点对点”招租模式成为了该模式扩张的根本障碍 　　南方报业对珠三角佛山、东莞、深圳等市的调查显示，一度红火的厂房出租业在金融危机影响之下也面临窘境。在东莞，有些厂房打出广告，租金降一半也无人问津；在佛山，五区主要工业企业密集的地区厂房商铺的空置率有所上升，租金则普遍呈现下降趋势，部分地区租金下降明显，掉价五成左右；在深圳，来自深圳专业提供厂房租售信息服务的深圳168厂租网的的数据显示，深圳空置厂房达2500万平方米，而租金下降了两至三成，最多降至五成。过去建设厂房用于出租的“厂租经济”模式一直是集体股份公司一项非常稳定的收益，但现在厂房空置直接威胁着他们赖以生存的厂租经济。 　　从目前来看，国内在不同渠道上出现了一批以招租为主营业务的中介机构，其中包括新兴的招租网站。然而，由于这些机构的信息交流和传播模式是“点-点”，仅仅靠中介机构无法形成一个合理、公开、透明的竞价模式，也无法实现土地的大规模流转。由此可见，“点对点”的招租在现实执行中的效果很有限，该种招租方式并不能成为本课题讨论的“招租式模式”的主流实现方式。 　　（二）工业与商业的生产周期不同 　　由于产业地产面向的客户与普通住宅类和商业类地产不同，集中在生产、研发、管理等直接创造价值的第二产业上。这类产业具有收益稳定、需求稳定等特点，其生产周期较长，固定成本比商业大得多。因此，对于刚租到厂房的企业来说，受政策影响的风险敞口很大。 　　（三）工业与商业对土地地理位置要求不同，使收益的差距悬殊 　　从表1、表2数据可以看出，工业地块的租金远远不及商业旺地的租金。商业地产出租，价格会很高，在经济状况良性发展的时候，获得资本性收益是不成问题的；但工业地产出租，是否能获得丰厚的收益呢？工业地产出租在价格方面必然低于商业地产的价格，由于地理位置的因素，使得商业性行业不会租赁工业地产，而其他工业行业租赁地产时也不愿意支付较高价格。所以，就这一方面来说，在工业中应用的服务对象存在着探讨的选择。 　　（四）传统发展思维的影响 　　受传统发展思维的影响，许多工厂只会生产产品，然后销售，以赚取利润，大多数企业家缺乏“招租式工业模式”的思维，没有与时俱进，接受新型盈利方式，即使接触到较为先进的思想，也无法实施，缺乏实践型人才，这造成工业化“招租式”无法顺利展开。 　　 　　解决方案与规范策略分析 　　 　　（一）现存“点-点”招租模式的解决方案 　　根据以上的现实以及论文的阐释，本文认为，为实现招租模式的效率最大化，成立“工业土地招租交易中心”，是实现招租模式应用的核心方案。“工业土地招租交易中心”是指，进行交易以招租契约为产品的信息平台，所需要用的一个固定的地点。它借助信息平台，实现产权信息共享、异地交易，统一协调，产权交易市场及各种条款来平衡。 　　招租模式交易中心之所以可以作为产业化的先决因素和助推器，在于以下的功能： 　　首先，交易中心可以实现公开竞价来发现价值。土地招租交易中心由政府负责监督，非盈利事业法人，主要审查交易中心可行方案，准备交易中心章程，确立监管机构的权限和责任，建立交易中心的治理结构，纳入试验区改革试验方案。交易中心的法律地位，应当是非营利事业法人。其组织形态，可类似证券交易中心或其他金融交易中心，也可类似早期的外汇额度调剂市场。在这个市场中，大量的供求信息通过交易中心进行及时有效的公布，提供大量的买卖价格，最优价格撮合。 　　其次