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建筑项目开发经营风险对经济效益影响研究 　　摘要 ：正确分析和评价建筑项目开发经营过程中的风险，是减少经济损失，提高建筑项目开发企业的经济效益，增强建筑项目开发企业风险意识的有效途径。笔者在本文中以建筑项目开发经营特点为依据，针对传统财务评价方法中未考虑风险因素的不足，利用蒙特卡罗模拟将风险评价的结果反映到财务指标上，研究了建筑项目开发经营风险对经济效益的影响，使得财务指标能反映一定的风险状况，从而为科学决策提供了依据。 　　关键词：建筑项目；开发经营风险；风险分析 　　 　　建筑业是高利润行业，高利润也决定了它的高风险性。正确分析和评价建筑项目开发经营过程中的风险，是减少经济损失，提高建筑项目开发企业的经济效益，增强建筑项目开发企业风险意识的有效途径。 　　在市场经济条件下，建筑项目开发企业在对项目进行决策时都将经济效益放在首位，因此财务评价指标就具有十分重要的意义。本文将风险分析理论和方法与建筑项目财务评价指标相结合，以使财务评价指标能反映一定的风险状况，从而提高建筑项目开发企业的科学决策水平。 　　1.风险评价思路的探索 　　以往的财务评价对风险问题缺乏系统的、科学的分析方法。尽管某个方案无论从静态或动态分析上讲，有关指标都优于其他方案，但由于风险总是的存在，仍然不能决策。而放弃现行做法，重新建立一套评价风险的指标作为决策的依据，这一方法从理论上讲也许可以做到，但其实践意义则值得怀疑。因为单独评价方案的风险程度，而不是综合地考虑方案的投资与效益，则不同方案之间不具有可比性。因此，将项目中包含的风险因素反映在财务评价中便显得非常重要。那么怎样将建筑项目开发过程风险的影响反映到项目的各项财务评价指标中去呢？对这一问题可以有以下3种解决问题的思路： 　　1.1第一种思路： 　　（1）对建筑项目开发项目的投资风险进行辨识，辨识主要集中在开发项目的建设阶段，施工过程中的风险因素造成投资膨胀，估计出投资膨胀的概率分布，然后按比例分摊到项目的年净现金流量中去，再计算财务评价指标。至于分摊的比例可以按年均分，也可以按年度成本的大小合理划分。这一思路的风险分析主要是在施工过程开始的情况下进行的，它是以前的风险分析研究中主要采用的方法。 　　1.2第二种思路： 　　第二种思路与第一种思路大体相同，不同之处在于风险的辨识上，风险辨识不是集中在项目的施工过程，而是集中在项目投资的概算上。在开发项目可行性研究中，要对项目的投资进行概算，概算的各个栏目分得比较详细，对每一概算项目变动风险因素进行辨识，在此基础上，计算投资膨胀，进而反映到财务评价指标上。此种方法的风险分析主要是在项目的可行性研究阶段进行，从风险辨识上来看，它具体到各概算指标上，更加精确，而且有一定的创新意义，但相对来说，工作量较大，需要详细的调查以及大量的历史资料积累，但从辨识的准确性来讲，比第一种思路应该说提高了一步。 　　1.3第三种思路： 　　第三种思路从影响净现金流量的各个不确定因素上着手，分别进行风险辨识，得到每种不确定因素变动的概率分布，进而反映到财务评价指标中去。此种方法的风险分析过程是在开发项目的可行性研究阶段进行的，这也是本文所采用的建筑项目开发项目风险分析方法。从调研中我们了解到，建筑项目开发项目的主要风险集中在流通领域，开发项目的前期与建设时期虽然也有不确定因素，但相对于经营阶段来说，风险影响要小得多。在这样的背景下，只考虑投资风险而忽略了建筑项目流通领域的风险，就不能客观地将风险反映到财务评价指标中去，因此，本文研究的建筑项目开发风险分析将采用第三种思路。 　　2.评价指标分析 　　一般地，项目财务评价的指标体系包括动态指标和静态指标，动态指标又包括财务净现值、财务净现值率、财务内部收益率、财务外汇净现值和财务换汇成本，静态指标又包括投资利润率、投资利税率、成本利润率、投资回收期和借款偿还期。本文结合建筑项目开发的特点，选择如下几个指标进行建筑项目开发项目的财务评价。 　　2.1动态评价指标 　　（1）净现值NPV 　　净现值是指投资项目按部门或行业的基准收益率（）或设定的折现率，将各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。净现值的计算公式如下： 　　（2）内部收益率IRR 　　内部收益率是指投资项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是技术经济评价的一项主要指标，这里的计算期，对于建筑项目开发项目来说，指的是开发经营期。内部收益率表达式如下： 　　实际计算中常用线性插值法求解。 　　2.2静态评价指标 　　（1）投资回收期 　　投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力和速度的重要指标。投资回收期的详细计算公式为