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当前房地产开发项目可行性研究中问题及建议 　　提要受当前经济危机的影响,房地产业受到很大的冲击,房地产开发项目前期可行性研究工作也变得愈加重要。本文指出房地产开发项目可行性研究中存在的问题,并提出相应的解决对策与建议。 　　关键词:可行性研究;问题;建议 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击,在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下,GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业,也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势,国家和地方政府都出台了相应的措施,但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此,加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。 　　著名房地产教育学家詹姆斯?格里克普在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点、以资源投入为限度、以科学方法为手段、以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:一是要确定项目在技术上能否实施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是经济效益。 　　可行性研究的作用主要表现在以下几个方面:作为投资决策的重要依据、作为筹措资金的依据、作为初步设计阶段工作的依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据、作为项目后评估的依据。 　　 　　一、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题 　　 　　1、基础工作不扎实。编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告,首先需要完成大量的基础工作,需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响,这方面的工作不深不透,第一手资料匮乏,过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断,主观比重过大,严重影响可行性研究的质量。 　　2、人员素质不高。可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求,他们可能是某一方面的人才,但不能从全局的角度考虑问题,编制高质量的可行性研究报告。 　　3、可行性研究的深度不够。一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在:工程实施方案有两个以上方案比选,确定的主要工程数据应满足初步设计的要求,提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够,主要表现在:定性描述较多,定量计算不足;厂(站)址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选;生产(建设)规模论证不充分;重要数据、参数来源不清,依据不足,等等。 　　4、重可行性论证,而忽视不可行性分析。目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响,而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。 　　5、风险预测不足,参考依据不够。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,但实践中不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足、不透、不深,在投资估算中,没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中,随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。 　　6、方案优化重视不够。方案设计是不可缺少的程序,也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发,对如何提高经济效益还重视不够。 　　 　　二、做好房地产开发项目可行性研究的建议 　　 　　针对当前房地产开发项目中存在的问题,为了编制高质量的可行性研究报告,应做好以下几方面的工作: 　　1、提高从业人员的综合素质。提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状,应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训;此外,相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造性,以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才,适应房地产业发展的需要。 　　2、突出重点,提高效率。对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点,具体到某一特定的项目,研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工