恒大VS龙湖外家拳与内家功上市争锋.docVIP

恒大VS龙湖外家拳与内家功上市争锋 　　一个喜欢跑马圈地,融资大开大合;一个喜欢稳打稳扎,徐徐布局,两者都在2008年剑指上市,且都功亏一篑,2009年却又前后紧随登陆港交所。前者视万科为劲敌,后者视之为标杆。一场外家拳与内家功的争锋,背后到底有着怎样的资本逻辑?谁将成为地产业真正的新势力? 　　 　　上市对龙湖与恒大来说都是一波三折、好事多磨。无论是冲着上市跑马圈地的恒大,还是踏踏实实做地产的龙湖,都扭不过全球金融危机的大腿。 　　 　　上市:恒大赚面子VS龙湖赚里子 　　 　　2004年5月,靠低端商品房起家的恒大已跻身“广东五虎”,创业经年的掌门人许家印突发万丈豪情,决心走向全国,迈入资本市场。 　　他派出十几路人马,在全国范围内寻找可以拿到手的地块。到2008年初,恒大土地储备已蹿升到4578万平方米,超越碧桂园成为中国最大的“地主”。2006年以来,恒大的“找地团队”一直维持??200人以上的规模。支持恒大疯狂拿地的是美林、德银、瑞信、淡马锡们源源不断提供的巨额私募,这些国际投资机构最看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。尽管如此,恒大的壶盖还是远远少于茶壶!以武汉、重庆、广州的“地王”为例,恒大为3个巨型项目支付的保证金总共只有6.3亿元,土地转让费缺口达70多亿元,后续开发资金更是没有着落。尽快上市,用股民的钱填补资金缺口是恒大的救命稻草。无奈人算不如天算,迅速蔓延的金融危机使恒大的上市进程于2008年3月被迫中止。 　　民间有种说法:欠100万元被银行逼死;欠1亿元逼死银行。恒大欠的可是8亿多美元!在恒大走投无路之际,先前急功近利的“投机机构”只好追加投入,另外,周大福及科威特一家投资机构也来抄底,这样七拼八凑了5亿多美元救急。2008年国庆期间,恒大在12个城市的18个项目同时低价开盘,一周之内回笼资金21亿元。同期,恒大还从工、农、建等银行取得数十亿元贷款。还有,恒大以“项目合作”的方式将佛山、武汉的两个地块转由周大福开发(双方四六分成,恒大拿四,并可立即得到部分现金)。不仅甩掉两个包袱,还可先拿到7.55亿元现金。最终,真正救了恒大的还是宏观政策的转向――为了提振经济放松了对楼市的高压。恒大、富力这些激进者原本没有料到严寒,却因冬天的提前结束而显现出几分先见之明,持重者万科反落得个“踏空”的笑柄。 　　与恒大一样,龙湖的历史也可追溯至上世纪90年代。当时成立的重庆龙湖佳辰经济文化发展有限公司(后更名为龙湖企业拓展)注册资本仅有200万元。《中国市容报》、重庆亚泰工贸发展(蔡奎创办)、吴亚军及蔡奎先生各持25%。次年,吴、蔡通过增资分别持有扩大后股本(1000万元)的53%和32%。到2000年,吴、蔡取得了龙湖企业拓展的全部股权。大约在2005年,坊间已有龙湖将赴港上市的传闻。2007年,龙湖正式启动香港上市。2008年初,因顾虑国际、国内形势而暂停。在恒大上市搁浅不久,艺高胆大的龙湖决定强攻!5月,龙湖进入了香港联交所的聆讯程序。虽然花费半年多艰苦努力,并大幅调低融资金额,龙湖的上市之旅还是在11月份戛然而止。2009年上半年,龙湖通过发行14亿元企业债缓解资金压力。 　　全球危机需要宏观政策来解除,在国内大力刺激经济复苏的政策推动下,资本市场也峰回路转。 　　2009年4月,辽宁忠旺铝材在香港成功上市,超百亿元的募资额成为年度全球IPO集资之最。资本市场对忠旺巨额融资的接纳,提振了大陆民企赴港融资的信心,那些尚未打通资本市场融资渠道的房地产企业更加紧锣密鼓地筹备。从7月底开始,北京金隅、恒盛地产、南华城先后公开招股。但资本市场对企业的接纳能力不是无限的。大批同质的大陆房企集中上市更是引发了严重的“审美疲劳”。恒盛地产、禹洲地产上市首日跌破发行价,宝龙地产大幅调低招股价格后挂牌首日涨幅仍然仅有2%,已经发布招股章程的卓越置业宣布暂时中止上市。向往香港联交所多年的恒大、龙湖起得很早,能否赶上“晚集”成了人们关注的焦点。 　　恒大将操作房地产项目的风格延用到资本市场,不仅及时地降低招股价还抛出“每年派发盈利的10%作为股息”来吸引投资者。结果,恒大在香港取得45.72倍的认购倍率,许家印总算长舒一口气。与他一起松口气的还有那些“只钓鱼不养鱼”的投资机构,此次发售的16.1亿股中有6.1亿股为旧股东抛售,“投机机构”套现约20亿港元。由于受到市场追捧,恒大行使超额配股权配售旧股东股票,超募的8.47亿港元全部流入美林们的腰包。 　　公认质地优良的龙湖更是受到追捧,在香港获得约57.51倍认购,而国际配售部分吸引资金超过100亿美元。龙湖2009年11月19日挂牌上市,在恒生指数大跌197点的背景下,龙湖逆势上涨13.3%,报收于8.01港元。与恒大一样,龙湖也行使了“超额配股权”,