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当前调控核心内容消除房地产泡沫货币基础 　　一、调控手段“重行政、轻金融”导致调控失效 　　 　　仔细梳理一下2011年以前历年的调控措施，发现大体可分为两个方面，一是增加供给，二是控制需求。在增加供给方面，如加大土地供应、打击土地闲置、规范期房预售、惩罚捂盘、一房一价、经济适用房等；在控制需求方面，如对二手房转让征税、物业税、限制外商投资、暂停三套房贷、限购等。归纳起来，行政措施多，而金融、经济手段少是最大的特点。即使有过升息的措施，但并不是专门针对房地产市场的，其中2007年为抑制通胀而连续加息，曾对房地产市场造成很大的影响，但是随着2008年金融危机的到来，房地产市场调控被全面放松，结果功亏一篑。 　　靠行政手段控制房价，即使有效，但仅限于短期。历年房地产打压政策难以见效的原因如下。第一，炒作经济基础不变。房地产炒作的根源在于真实利率为负以及宽松的货币环境，只要货币政策不改变，社会资金没有有效的投资渠道，必然造成“摁住葫芦浮起瓢”，当一线城市实施限购政策后，二、三线城市的房价必然会轮番上涨。第二，中央政府要求地方政府制定控制房价上涨目标，存在诸多阻力。第三，如何拿捏调控力度，既保障房地产行业和消费者利益，又不使市场失去竞争活力，这是对行政干预的考验。第四，行政手段的推动力是政治利益，天然具有“双刃剑”和“一阵风”的特点。政府工作千头万绪，不可能把房地产价格问题一直放在中心位置。 　　 　　二、房价的节节攀升源于流动性过剩 　　 　　按照货币学派的观点，物价的上涨永远是个货币现象。中国近10年来广义货币发行量M2及增速远超中国同期GDP，表明货币发行过快。房价上涨是近10年货币被动超发的累积结果，而宽松的信贷条件、长期的低利率则起到助燃的作用。“货币超发一房价上涨一地价上涨一房价继续上涨”的逻辑是合理的。房价涨起来了，开发商有钱可赚，可以放心高价拿地，地价高了，必须以更高的房价来支撑，房价就会进一步上升。如此螺旋上升，直到房地产泡沫不可收拾。 　　 　　(一)M2增长率远超GDP增长率 　　按照简单的原理，M2增长率=GDP增长率+CPI+调节数，考虑到金融深化等影响，增加的调节数通常不超过2％。1999 2010年间，GDP年复合增长率为13％(当年价格数比可比价格数大)，M2年复合增长率为17％，远高于同期GDP增速与CPI增速之和；其中2009年差额尤其夸张，当年M2增长率28.4％，GDP增长8.7％，CPI为0.7％。截至2010年底，中国经济体内的广义货币M2已达73万亿元，是中国6DP总量的1.82倍。这巨量的货币流动性，是过去中国经济快速市场化过程中积累下来的一个巨大“堰塞湖”，正悬在中国经济的上游，若不加以疏导，迟早会把下游的大小河道溢满，并把房价和CPI不断推高。因而，管住这巨量流动性，不让它从银行储蓄的坝中溢流出来，是央行的当务之急。 　　 　　 　　(二)房地产成为过量货币追逐的最好对象 　　自从2001年后，外汇占款取代对金融机构再贷款，形成基础货币供应的主要来源。人民币汇率的形成机制，在事实上已经成为货币当局被动发行人民币的机制。截至2010年末，央行购买外汇发放出的基础货币高达20万亿元，属于高能货币，转入商业银行后，还会乘以4～5倍的货币乘数，形成可投放给市场的贷款总额。 　　从商品形态看，货物已经出口海外。但是挣回来的外汇，经过向商业银行结汇，无论是以工人薪酬、老板的投资与管理收益、政府税收以及其他相关方的服务所得表现，全部形成国内的人民币购买力。在此情况下，过量的人民币购买力追逐不够量的国内商品，结局只能是国内物价总水平上涨。物价上涨往往在短期内无法形成有效供给的商品中发生，房地产行业具有建造时间长、地域替代性差、无法移转的特点，加上中国人有置办不动产(房屋、土地)传家的文化传统，房地产成为过量货币追逐的最好对象。 　　 　　(三)央行对资产价格上涨负面影响估计不足 　　基于错误的理念，央行仅仅关心一般物价(即所谓CPI)的上涨，而对资产价格(如房地产、股票)的上涨并不关心。而且长期以来我国一直将房地产作为经济增长的支柱产业，它的蓬勃发展对政府的税收、土地出让金收入都有明显的贡献，而且还带动多个上下游产业的同步发展，所以将经济增长作为首要任务的央行没有动力来控制房价。同时，房地产的快速发展也像海绵一样吸纳大量的流动性，央行更是乐观其成。因此，对房地产市场的错误认识造成如今房地产尾大不掉的局面。 　　 　　(四)货币信贷过于宽松助燃房价上涨 　　如果仅仅是M2增长较快，也不一定会对实体经济造成冲击。例如，美联储进行了一轮又一轮的量化宽松政策，但是商业银行不愿意贷款，资金仍旧滞留在商业银行，对实体经济的影响有限，房价依旧在低位徘徊。中国的情况完全