成都城市RBD锦里与文殊坊比较分析.docVIP

成都城市RBD锦里与文殊坊比较分析 　　[摘要]近年来，成都十分重视城市RBD的规划，先后推出了锦里和文殊坊两个项目，但是从经营业绩上来看，这两个地方的效益有天壤之别。文章通过从多角度比较两处开发现状，究其差别产生的深层次原因，并针对这些原因提出解决问题的方法措施。 　　[关键词]成都城市RBD 锦里 文殊坊 比较分析 　　 　　1995年，保继刚在研究深圳华侨城发展模式时，开始引入国外城市RBD(Recreational Business District)的概念，开国内研究城市RBD的先河。后来经过我国众多学者对国外城市RBD理论的研究并结合我国城市具体实例进行案例分析，在城市RBD的理论研究领域与实践方面都取得了丰硕的成果。城市RBD理论逐渐应用到城市的整体规划中，如苏州城市RBD规划和广州天河城规划。在此背景下，成都也积极开发其丰富的城市旅游资源，规划城市RBD，先后推出了锦里和文殊坊两个旅游项目，结果却有很大不同，引起了广大学者的研究兴趣。 　　“锦里”是依托成都武侯祠而打造的一个蜀地民俗文化“博物馆”，它的建成，丰富了武侯祠品牌文化内涵，体现了川西古街民居建筑风貌及三国蜀汉文化特色。“锦里”街区全长350米，采用由武侯祠控股公司化的运作模式，引进经营管理人才进行市场管理。据统计，该街自2004年10月开放以来，已接待国内外游客800余万人，实现销售收入近亿元，拉动周边经济2亿元以上，为社会提供近千个就业岗位，形成了成都民俗旅游休闲文化的一个知名品牌。2004年11月，“锦里”古街被文化部命名为“全国文化产业示范基地”。 　　文殊坊――文殊院历史文化保护区，依托省级重点文物保护单位――文殊院( 5.73公顷)，东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路，总规划用地面积为33.25公顷。项目分两期开发，预计于2010年完成。文殊坊是中房集团成都房地产开发总公司倾力打造的以民俗文化、佛禅文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地，也是成都市政府规划的三大历史文化保护片区之一、六大旅游休闲商业区之一。 　　为确保项目开发成功，开发商中房集团采取??多措施，如专门成立了运营专家评审团，严格把控进驻商家的经营特色等。在项目向游客开放初始，经营业绩差强人意，且每况愈下，现在乐观的估计每天仅有一两千人次游客到访。一两千人的人流量对33.25公顷的规划占地而言，冷清的境况不言自明。与此同时，同样具有民俗文化特质的锦里，熙熙攘攘的人群似乎并不逊色于节假日。现今，文殊坊二期工程即将开始，但是一期工程的失败，可能直接影响到开发商进行二期工程的信心。 　　 　　一、差别所在 　　 　　文殊坊与锦里同是成都倾力打造的重点旅游城市RBD，但结果却相差甚远，经过笔者实地考察，可以直观看出两处在以下地方存在不同之处： 　　 　　 　　二、两处RBD出现经营业绩差距的原因 　　 　　1.锦里所依托的核心吸引物是武候祠，其强调的文化特色是三国蜀汉文化。作为世俗文化，三国故事脍炙人口，蜀汉文化拥有很大的群众基础，容易与游客形成共鸣，容易开发出能够体现三国文化的物质载体。文殊坊依托文殊院推出其特色文化――禅文化。由于禅文化本身的特点，对于一般大众来说，其吸引力不够，而且也很难找到商业化的物质载体予以体现。游客要想体验禅的意境，直接去文殊院更有氛围和环境。 　　2.城市RBD的功能一方面要服务于旅游者，包括为旅游者提供诸如饮食、住宿、交通等基本需要和购物、观赏、娱乐、体验等其他功能；另一方面也应给予本地及周边地区的居民足够的重视。这样才能避免内部商家的收入随旅游人数的季节性变化而出现大幅度波动。同时也能扩大市场，为城市RBD聚敛人气。锦里在推出一系列针对游客的产品后，还特别为周边地区居民打造酒吧一条街，以供人们夜间休闲娱乐。而文殊坊的特色是都市禅文化、川西民居、院落式茶园，而这些对于当地居民的吸引力并不够。其开放初始的火爆场面和之后的冷清形成强烈的对比，就是其对于RBD的功能定位认识不够的最好印证。 　　3.与核心吸引物的关系上。锦里采用由武侯祠控股公司化运作的模式，其与武侯祠的关系紧密。锦里占地面积较小，平日里展现出景致细腻，小家碧玉；同时在武侯祠的强力支持下，也能够承办一些大型活动，例如2007成都大庙会。给了其进退自如的空间。反观文殊坊，其开发商是中房集团成都房地产开发总公司，除了名字中能够表现其与文殊院的依托关系外，别无其它。 　　4.作为一个普通的旅游目的地，其设计应符合旅游地特点。锦里的设计小巧玲珑，步行一条街可以将其景观尽收眼底。内部设计古色古香，复古的大门，郁郁葱葱参天树，潺潺流水映石桥，充分体现其传西民居特色，传统小吃及工艺品，酒吧