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我国开征物业税必要性分析 　　2003年10月，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。至此，我同房地产税收的改革逐步浮出水面。目前，我国还没有一个明确地提出征收物业税的具体实施细则和措施，但基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并转化为房产保有阶段统一收取的物业税 　　 　　一、中国现行房地产税制存在的问题 　　 　　(一)房地产税制不统一 　　目前，我同房地产税的征收情况比较混乱：一方面，内、外两套税制有失公平合理。在我国，外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。另一方面，我国现行税制“重交易轻保有”，即在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产，从而导致房地产闲置。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少土地的有效供给，更加激发土地价格上涨，同样，由于没有有效的税收调控机制，使政府未能充分参与增加价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有者，使得国家的宏观调控意图难以贯彻。因此，国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。 　　(二)税费项目繁多且负担偏重 　　我国的房地产税指在房地产的取得、转让环节的税收，具体包括营业税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。同时，我国的房地产还有费，主要是房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户及日常管理环节收取的多种费用。因此。存在着税费混杂、以费挤税、以费代税、税费交叉重叠、多头管理、管理缺位等诸多问题。庞杂的房地产税费已成为房地产商品售价的一个重要组成部分，直接加重了消费者的负担，抑制了税收对房地产业发展的调节作用。 　　 　　二、英美等西方国家房地产业税制对我国的借鉴 　　 　　在英美等很多发达国家和地区，房地产税收基本上都是地方政府财政收入的主要来源，并被地方政府用于各项基础设施和公用设施建设。如美国地方政府财政收入的75％以上来源于房地产业，且有递增趋势。同时。税制建设坚持“简税种、宽税基、低税率”的一般原则；在税制结构安排上坚持“重保有、轻流通”。以英国为例，在房地产取得环节，其印花税仅按土地和房产取得价格的1％征收，而来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收却占总税收的30％左右。“重存轻流”的税制结构极大推动了房地产流通与土地高效供给。 　　 　　三、中国开征物业税的必要性分析 　　 　　(一)优化资源配置 　　在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12％或按房产净值的1.2％缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳，但对房产交易过程中的税收却较重，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了一些人占有多处房产并私下出租取得收入，同时，有大量??需住房却因成本太高而买不起房的人并存的现象。要改变这种畸形资源配置方法的格局，需要在降低房产交易税负的同时。增加房产的保有税负，以盘活现有房地产的存量。 　　(二)公平收入分配 　　中国是一个发展中国家，但贫富悬殊甚于美国，这引起了中央政府的高度重视。贫富差距主要表现在三个方面：第一是收入；第二是消费或支出；第三是财产。税收制度对贫富差距的调节，应该是全面的，而不仅仅限于前两个方面。我国当前税制在收入环节。有个人所得税的调节；在消费环节，有增值税、消费税和营业税等多个税种的配合调节。但在财产方面则缺乏有力的税收调节手段。物业税的开征，将对财产保有环节进行调节，从一定程度上弥补税制的不足。缓解贫富悬殊。三个环节的调节中，财产保有环节的调节对贫富差距影响最大、最具基础性作用。而物业税是直接针对业主的财产征税，是调节社会财富的最佳手段。 　　(三)稳定地方财政收入 　　我国实行国有土地批租制，土地是各级地方政府丰厚的财源，前3年全国土地出让金收入累计达9100多亿元，有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。如此丰厚的财源，当然导致地方政府对土地批租情有独钟，开发和批租力度不断加大，城市也迅速扩张。但是，土地资源并非取之不尽、用之不竭。随着城市的扩张，土地资源越来越稀缺，可供政府批租的土地也越来越少，地方财政收入也会越来越少。财政收入的大起大落，势必影响到财政支付能力，甚至可能造成政府突然之间难以正常运转。实施物业税，一方面可以