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我国房地产业会计信息问题、成因与对策 　　2005年，全国有11个省级国税机关和29个省级地税机关开展了大范围的房地产业税收检查，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，有问题13835户，问题率49．88％，查补收入合计415757．65万元，其中查补税款371117．97万元。房地产业是目前唯一一个连续三年被列为税收专项检查的行业。由此可见，房地产行业存在的问题不仅比较严重，而且也比较普遍。房地产税收的征纳离不开会计信息，房地产税收暴露出的问题，也折射出房地产业的会计信息是不真实的。作为国民经济的支柱产业的房地产业，其会计信息失真必然会严重危害国家和个人的利益。因此，应该对此问题加以认真分析研究。 　　 　　一、我国房地产业会计信息存在的问题 　　 　　房地产业是一个资金密集型行业，它具有以下特点：(1)房地产开发的周期比较长。房地产开发需要经过立项、设计、施工、销售等多个环节，持续的时间很长；(2)房地产开发涉及的主体多。每个房地产项目的开发，需要很多承包商，他们向房地产商提供劳务和产品。由于现在是买方市场，有时不得不满足开发商提出的某些不合理要求；(3)房地产开发过程中隐蔽工程比较多。由于工程结构的原因，房地产项目在建设中存在大量的隐蔽工程。这些工程一旦隐蔽，其内部原料和工艺就不易辨认清楚，这也为开发商虚列业务提供了可能；(4)房地产开发需要的资金大，负债率高。房地产开发过程中，由于要支付地价款、配套费、购进设备和原材料、工程款，资金用量大。由于具有上述特点，开发商往往在收入、成本、融资等方面利用下列手段对外提供失真的会计信息，以谋取私利。 　　 　　1、混淆成本界限 　　房地产开发企业是滚动开发项目的，它们往往故意混淆不同成本对象、不同会计期间的成本界限，如把后期项目发生的费用提前计入本期正在开发的项目中；把车库、会所等附属设施的成本计入商品房的成本中，把它们变成账外资产留作他用，以达到扩大当期成本，少交税金的目的。所以，在房地产市场火爆的今天，许多房地产开发企业账面却反映出亏损或微利，的确让人难以相信其真实性。 　　 　　2、???列业务，多计成本费用 　　由于房地产开发有大量的隐蔽工程，某些开发商巧妙地利用这一特点，虚列业务和工程量，多计成本费用。开发商通过个人借款再投资或直接投资等形式注册成立多个与房地产开发业务有关的关联公司，一方面可以在获取银行贷款时相互担保，另一方面，又可为开发商虚开发票。如对已装修好的房屋谎称多次装修，借机虚增费用；或者让某些承包商多开发票，甚至干脆白条入账，虚增了大量的成本。 　　 　　3、隐匿收入 　　开发商为了达到少缴税的目的，除了在成本做文章外，还通过各种形式隐匿收入。如以房屋抵顶工程款，双方互不计收入；按低于所收房款的金额向个体购房者开具发票；不按照收入确认标准按期足额确认收入；利用关联交易转移收入等，手段繁多，目的明确，使得房地产开发企业收入严重失真，损害利益相关者的切身利益。 　　 　　4、不能正确披露或有负债 　　房地产开发需要大量资金，开发商解决资金问题一般有两种途径，一是自己通过抵押资产、第三者担保等形式直接获取贷款；二是开发商为自己的关联公司提供担保，由关联公司获得银行贷款再通过种种形式转给开发商使用。上述过程形成的或有负债很少有开发商对外披露，这大大降低了开发商财务报告的相关性。 　　 　　二、我国房地产业会计信息失真的原因 　　 　　房地产业会计失真的原因是多方面，有企业的原因，也有法律规范方面的原因。但归纳起来主要有以下几点： 　　1、利益驱动 　　企业是“经济人”，以追求利润最大化为最大目的。会计信息的利益导向决定了企业管理当局有利用虚假的会计信息追逐利润的动机，具体表现在偷逃国家的税收。由于目前房地产开发环节涉及的税种有12项，计税基础多与收入、利润有关，会计造假成了开发商获取利益的途径之一。 　　 　　2、监管不到位 　　房地产开发需要经过土地、规划、建设、税务、房管等多个政府部门的审查和审批，开发信息分散在这些部门中，得不到共享，难以对开发商进行有效的管理，为开发商利用虚假会计信息谋取私利留下了空间。如开发商报送给税务部门的财务报表往往是“哭穷”的，而从开发商报给贷款银行的财务报表看它又是“大款”，存在明显的矛盾。 　　 　　3、违法成本低廉 　　房地产开发利润巨大，利用虚假的会计信息偷逃税，成功了可以大赚一笔，如果被发现也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益成本的巨大反差，助长了开发商会计造假的主观故意，侵蚀了国家的利益。 　　 　　4、制度性会计信息失真 　　房地产业的会计信息要受到会计准则和制度的规范，但是，我国目前执行的房地产开发企业会计制度已经实施了十几