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我国房地产企业会计中存在问题与对策探讨 　　摘要：文章分析了房地产企业会计中存在的严重信息失真和偷漏税严重两大主要问题，讨论了形成这两大问题的具体原因，并在此基础上提出了针对性对策建议。 　　关键词：房地产企业；会计；问题；对策 　　 　　一、问题背景 　　 　　财政部于2006年2月15日发布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，这标志着适应我国市场经济发展、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系的建立。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部根据《企业会计准则――基本准则》制定了《企业会计准则第3号――投资性房地产》(财政部，2006)。该准则共六章十九条，主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置、以及相关信息的披露等内容。这其中引入公允价值对投资性房地产进行后续计量是一大亮点。那么，对于房地产企业而言，由于执行统一的会计准则。相关业务适用于不同的会计准则：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。对于自用房地产，应该适用固定资产会计准则。(2)作为存货的房地产，这可以说是房地产开发企业的主营业务。它应该适用存货准则。(3)房地产开发企业代建的房地产，应该适用建造合同准则。(4)投资性房地产的租金收入和售后租回，则适用于租赁准则。房地产企业会计是一个以货币为主要计量尺度，按公认标准对房地产交易进行确认、计量、记录和报告，从而为利益相关者提供决策有用信息的经济控制系统。它既包括投资性房地产会计，也包括规范房地产开发企业的相关会计规定。 　　 　　二、房地产企业会计存在的问题及原因 　　 　　1.会计信息失真问题 　　房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面。我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房地产开发企业在收入与费用的会计核算中还存在许多问题。这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真。会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键。如果这两个环节出了问题，必将难保会计信息“客观公??”。房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范。首先是收入确认与计量问题。目前，房地产开发企业的收入确认依据有：《房地产开发管理办法》、《房地产开发企业会计制度》和新企业会计准则。但是三者存在差异。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不同，一些开发商以此作为操纵利润的手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。其次是成本费用确认与计量问题。房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理非常重要。当前，企业借款费用处理的主要依据有：我国财政部2001年颁布的《企业会计准则――借款费用》规定与2006年新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》(以下简称“新准则”)的规定存在一定差异。新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费用确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。 　　 　　2.偷漏税款现象严重 　　随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。首先，房地产企业偷漏税的现状。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和17％，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调。由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，2005年初国家税务总局下发了国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。其次，房地产企业能够偷逃税收的原因分析。整体而言，房地产企业能够偷逃税收的原因包括主观和客观两个方面。主观方面来讲，房地产企业为了在激烈的市场竞争中获取高额利润，增强自己的竞争力，有违法偷漏税款的强烈冲动。客观方而讲，由于房地产企业会计制度很不完善，尤其是选择收入和成本费用确认与计量方面存在的很大自由度。加之现性税收制度存在的种种问题，这客观上为房地产企业偷逃税收留下了巨大空间。房地产业是现行税制下缴纳