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房产税改革中评估问题探析 　　［摘 要］如何在房产税征收中充分体现公平和可操作性,是业界普遍关心的问题,房产税将按房产的评估价格征税,在房产税开征之前,其税基评估体系应先行建立起来。因此,本文对房产税基评估主体、价值类型、评估基准日及评估周期、评估方法、评估结果争议处理机制等问题的研究,建立一套完整的房产税基评估体系,提供科学、客观公正的评估结果,不仅可以充分体现税负的公平性,最大限度地解决税负不公问题,还有助于房产税改革工作的推进。 　　［关键词］房产税；改革工作；评估 　　［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）31-0093-04 　　 　　1 关于我国的房产税 　　房产税其实是一个古老的税收制度,可以追溯到公元前600年的希腊,后来罗马人继承了这一税项,并以《罗马书》记载了财产税,当时是按照所有公民申明持有的财富来确定应税额度。现代意义上的房产税出现在中世纪时期的英格兰,是对土地、房屋等不动产所有者或使用者每年按房产评估值的一定比率征收税款,是国际上常用的地方政府收入来源之一。从2005年起,财政部和国家税务总局在重庆、江苏等许多省份进行过房产税的“空转”试点。开征房产税旨在为地方政府提供稳定税源,以改善区域的公共服务,促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。房产税的开征需要一定的社会法律条件,如果公民对自己的财产没有法律意义上的所有权,对其开征房产税是不可能的,我国的《宪法》、《民法通则》、《物权法》都规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,公民的合法私有财产不受侵犯,我国的上述法律已为房产税的开征创建了极为重要的社会法律条件。据了解,财政部、国家税务总局的立法思路是要在不动产保有环节,将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税,同步出台房地产税暂行条例。 　　2 房产税基评估是房地产税改革的关键 　　房产税基是房产税课税基础的简称,它是指税收课征的经济基础和客观依据,它包括质的规定性和量的规定性双重含义,其质的规定性是指课税的具体对象；其量的规定性是指课税对象中有多少可???作为计算应纳税额的基数。房产税的计税依据,国际上通行的做法是依据房地产的评估价值。目前,上海和重庆的试点方案,以及财政部、国税总局的改革共识,都将评估值作为房产税的计税依据,房产税基评估具有较强的专业性和技术性,评估结果是否客观公正关系到房产税征收的公平性。英国在刚征收房产税时由于准备不充分,评估不准确,收上来的税还不够应付和老百姓打官司的费用。显而易见,对房产税基进行评估是开征房产税的前提,建立一套完整的房产税基评估体系,提供科学、客观公正的评估结果,不仅可以消除重复征税,充分体现税负的公平性,最大限度地解决税负不公问题,还有助于房产税改革工作的推进。几乎所有参与房产税改革研究的专家认为,评估是房地产税改革的关键。 　　（1）房产税基评估是保证房产税税收公平性的必要手段。对征管机关来说,如果没有事先确定的一系列标准、规范作为计税价格的评估依据,计税价格评定的透明度差,受人为因素影响大,评估结果就难以令人信服,会增加房产税贯彻实施难度。对于纳税人而言,如果缺乏统一规范的评估标准,同一征税对象形成不同的计税价格,容易造成税收征管执法的被动。房产税基的评估有助于上述问题的解决。 　　（2）科学合理的税基评估,有利于地方政府组织财政收入。现行计税依据的设计使得房产税与土地使用税无法反映公共产品的差异性,税收收入无法随着经济发展而良性增长。在某些城市尤其是一些发达地区的城市,政府已经将土地基本出让完毕,当地政府已经很难再从土地出让中获取巨大的利益,只有通过房产税的征收形式才能维持政府继续从土地上源源不断地获取利益。以评估价格作为房产税的计税基础,可使经济增长及地区发展的因素体现在财产税收入中,税收收入随着经济发展而增长,确保地方政府收入的稳定性和长期性,以减轻政府行为受利益驱动的影响。 （3）客观公正的房产税基评估,可充分体现税负的公平性。现行的房产税因自用或出租等经济行为不同而税负不同,因建造时间不同而税负不同,有悖于税收公平原则。显而易见,按评估后的市场公允价值作为计税依据,不仅可以最大限度地解决税负不公问题,还可以消除重复征税现象,充分体现税负的公平性。 　　（4）如何确定房产税的计税基础价值,对税务机关发挥调节职能时至关重要。税基评估得出的财产价值是在公开市场上买卖财产所能实现的合理交易价格或其函数值,可作为税务机关收缴或纳税人缴纳房产税的价值依据。因此,税基评估对强化税收调节,缩小收入分配差距具有重要意义。 　　3 确定房产税基评估的主体 　　在房产税改革过程中,征收过程中的评估机构如何设置也成了争议的焦点,财政、税务、国土