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房价持续上涨原因及治理 　　关于住宅类房价高涨的问题，已有很多的观点和论述。较一致的观点是存在泡沫。不然政府也不会一直进行政策调控。问题是，分析了、建议了、出政策了，但结果“依然故我”。为什么？本文希望能从规律和本质的层面做些分析和思考。 　　一、全国住宅类房屋价格的现状 　　（一）严厉的调控政策 　　针对高房价，2010年是调控政策频出的一年。第一个阶段是4月15日系列新政，主要是较猛烈的抑制购房信贷政策；第二个阶段是10月份的系列新政，主要是全方位，多角度的调控。虽然大批的新政条条都是重磅级的，比如说限购，第三套限贷、停贷等，但无论是购房者还是开发商，似乎预期就是一个字――涨。 　　（二）调控政策颁布后的实证数据说明 　　从国家统计局公布的相关数据看，不但房价的上涨势头没有降下来，商品房销售面积、销售额、房地产开发企业住宅投资也都是上升的势态。 　　（三）现状告诉我们 　　第一、第一阶段政策出台半年后，调控并没有达到房价稳中趋降的预期目标；第二、第二阶段政策出台后，当月的各类房屋价格销售价格依然上涨，至少到现在还看不出两个阶段严厉调控政策的作用显现；第三、房地产开发热情依然不减；第四、简单的数据反映了市场参与者的心理预期； 　　二、房价上涨的经济学解释 　　基于市场均衡模型的房价上涨原因分析 　　（一）基于供给因素的分析 　　第一，住宅供给的垄断性质。我们都知道，完全竞争的市场是资源配置最佳的市场。垄断因素会降低市场的效率。但在中国，房地产市场恰恰存在垄断。 　　土地供给是政府垄断供给，政府为了自身的利益，推高地价；资金提供是银行垄断提供，银行为了自身利益，宽松放贷；最终产品是开发商垄断供给，开发商为了自身利益，囤地、捂盘惜售。 　　产品生产链的终点，即形成了住宅供给的“人为”减少。他们三者利益的高度一致性，最终成为高房价的推手。 　　第二，住宅本身的属性决定了住宅的供给必须有政府的介入。衣、食、住、行是人类最基本的生存需求。这个特点告诉我们，城镇居民若没有住房保障，会产生城市的负外??性，从而给城市的整体协调发展带来不利的影响。因此，住宅既不能完全由市场提供，也不能完全由政府提供。住宅供给要具有结构性。可以从市场取得的部分由市场提供，如商品住宅；无法从市场取得又必须满足居住需求的部分，要政府介入，如廉租房或经济适用房。 　　而中国目前，大部分城市住宅产品结构比较单一，基本是商品房占主要比重，廉租房或经济适用房供给虽有但严重不足。同时政府介入力度不够，使得各种层次收入的人及其各种需求层次的人“千军万马争过独木桥”，都涌向了商品住宅市场，也造成了住宅供给的相对减少。 　　（二）基于需求因素的分析 　　第一，宽松的货币政策环境使住宅购买需求增加。微观市场一定是受宏观经济政策和国际市场大循环的影响。首先，2008年国际金融危机之后，为了应对可能的经济衰退，央行实行了宽松的货币政策。其次，2005年汇改以来人民币对美元已累计升值24.85%，2010年以来则累计升值3.08%。人民币的升值，使“热钱”加速流入。再次，房地产市场的利益使一些中小企业“停产炒房”。三者合力致使货币流动性过剩。由此，自住需求、改善需求和投资需求一起涌向市场。 　　 第二，流动性过剩使住宅更多地成为投资品???从而推高房价且不断上涨。如前所述，流动性的过剩使得资本必须寻找逐利的方向和载体，并追逐利益最大化。近几年在中国的市场上，投资渠道相对狭窄，而1998年全面市场化的房地产领域恰与宏观经济增长的态势一致，住宅市场的财富积累功能与投资者的期望相一致，使得“全民炒股”转向“全民炒房”。深圳、北京、上海等城市的案例充分说明了这个特点。 　　第三，需求预期影响着人们――现时购买。首先，通货膨胀的预期使人们要投资保值，因此人们一定会买一样保值的产品；其次，房地产调控政策的目标不明确，虽然政策出来了，但老百姓的解读是：中央不会让房价降，只不过是防止涨得太快；再次，数次调控之后未见房价明显下行，民众心理预期未转向，购买冲动强烈。民众定势性的认为随便什么时候购房都是对的，不然都是要后悔的。正是这样的判断，使人们选择“现在购买”。 　　（三）基于市场机制因素的分析 　　第一，地方政府的经济发展目标设定与上级的考核机制紧密相联，目前的政绩考核机制，使地方政府为了完成目标，紧紧依靠土地财政，通过“粗放型”的城市化，增加财政以达到经济发展目标。 　　第二，当市场存在垄断，无法进行资源最有效率的配置时，法律法规和政府的“一只看得见的手”要发挥作用。正是由于上一个原因，政府成为了市场利益分配的一部分，是垄断的一个主体。所以，政府不可能主动地抑制垄断。当游戏规则制定者和游戏的参与一方是同一个主体时，游戏的另一方的利益是无法得到保障的。