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房价波动因素实证分析 　　摘要：文章研究表明，安徽省房价波动的显著影响因素主要有GDP增长率、居民收入增长率、信贷增长率、地价上涨率、利息率、住房空置率等因素，推动房价上涨的动力源是前四个因素，而后两个因素为房价的抑制因素，推动房价上涨的因素效应远强于抑制物价上涨的因素效应。 　　关键词：房价波动；因素；实证 　　 　　在现代经济中，房地产不仅是消费品和生产要素，还是重要的投资品。经验表明，房价的波动幅度远远超过普通商品，具有虚拟资产的特征。其中一个重要的原因就是资本化定价。在不同的国家，房地产定价因素应该是基本一致的。房价是由当期和滞后的收入增长和实际利率（或其它的抵押成本标准）所推动的。因为土地的供给是固定的，因此，房价在经济周期中是由需求决定的。金融环境在房价决定中也扮演主要角色，在许多欧洲国家，实际房价与实际利率之间的（负）相关关系特别高。在英国和澳大利亚，在最近几年还有证据表明更低的实际利率已促使房价快速膨胀。在日本，房价的膨胀主要归于利率，但是20世纪90年代初期资产价格崩溃所引起的银行业的清偿力问题以及家庭部门的债务突出等问题使得即使整个90年代利率维持在低水平，房价仍然是一撅不振。 　　目前，我国房价变化更是引起投资者和居民的深入关注，其所引发的讨论甚至影响了政府的决策。所以很有必要对房价波动影响因素进行科学的分析。 　　 　　一、国内外研究现状 　　 　　Case和Shiller（1989）、Abraham和 Hendershott（1995）等人就房地产市场的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房价的决定因素之一。房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。 　　屠佳华、张洁等（2005）实证分析发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有：房地产投资占固定资产投资的比重，人均可支配收入，空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均GDP、人均消费支出和贷款利率的下调等变量对房价的影响不显著，一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用。梁桂（1996）研究发现：我国通胀波动与房地产经济波动无论在波幅、周期，抑或是同步性上，均存在一定的差异。但总体经济波动与房地产经济波动有相当程度的同步性，从单方向的假设检验来看，两者相关系数为+0.17076，显著水平P=0.10。 　　对于近年来房价的非正常上涨，学术界分别从需求和供给等角度作了分析，简要概括如下： 　　（一）市场需要因素 　　城市化效应形成的需求、城镇住房制度改革引致的需求、城镇居民住房人均面积上升等。 　　（二）市场供给因素 　　不合理的住宅供应结构因素；商品房开发建设成本高（武少俊，2004）。 　　（三）投机、炒作因素 　　房价暴涨是房地产商和投机者“操纵市场”的结果（吴小广，2005）；政府干预失败（丰雷等，2002）；人民币升值预期，大量外资进入中国房产业（《世界商业评论》，2004）。 　　（四）银行信贷、房地产互动因素 　　行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫中起重要作用（袁志刚，2003）；房地产与金融的互动助长了房地产泡沫（谢经荣、朱勇，2002）；中国房地产市场与金融市场的共生性内生机制导致银行信贷与房价的互动（武康平等，2004）。 　　（五）制度、体制、利益集团等因素 　　土地供给、地方政府税收、住房财政政策和金融政策等制度性因素（吴晓灵，2005；吴小广，2005），地方政府“经营城市”、地方政府的“托市”行为（吴小广，2005）推动房价上升；“地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫（房地产）越吹越大?????，这些集团掌握了强势的话语权，他们更容易来主导市场”（易宪容，2005）。 　　另外，转轨时期地方政府在“双重压力”下通过“有形的手”，对土地市场的垄断性控制和城市房地产开发的大力推动， 已成为推动房价非正常上升的一个系统性因素（张岑遥，2005）。 　　 　　二、房价影响因素分析 　　 　　（一）房价决定的Carey模型 　　Carey（1990）主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。假定一定时期内房地产市场供给是固定的量Z（至少这一假定在短期内是合理的），市场上存在N个同质的潜在投资者，但由于每个投资者所拥有的私人信息及其对市场收益的预期等的差异，他们对房地产市场的“保留价格”，P却并不一致。假定保留价格P是凸集，服从于均值为“基准价格”，P的均匀分布；设投资者的保留价格与基准价格的离差为h，则P：F（P*，h）。于是，那些保留价格高于P的投资者就会成为房地产市场的需求者。这样，基准房价就是由愿意支付保留价格P的投