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房企参与保障性住房开发建设带来社会责任与经济效益 　　【摘要】加快建设保障性住房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。《十二五纲要》提出，“十二五”期间要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”， 2011年将开工建设1000万套，使保障性住房覆盖率达到20%。参建保障房的房企面临社会责任与经济效益的双重考验。本文粗略分析了参建房企的社会责任与经济效益。 　　【关键词】保障房建设；房企；社会责任；经济效益 　　 　　加快建设保障性住房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。《十二五纲要》提出， “十二五”期间要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”， 2011年将开工建设1000万套，使保障性住房覆盖率达到20%。 2011年5月，国资委员发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》。2011年6月，国务院副总理李克强在部分省市保障性安居工程会议上发表了关于保障房建设的重要讲话。 　　近年来，作为房地产市场龙头企业的房企在参与经济发展，分享市场带来商机同时履行和承但社会责任，这是房企应该也必须共担的社会角色所决定的。参建房企的社会责任在宏观层面上是顺应调控、优化投资、保障民居、抑制房价、扩大内需，微观层面上是多方筹措资金、优化限额设计、确保工程质量、控制建设成本、保证年度开竣工率。 　　参建房企在履行社会责任的同时，还面临经济效益的双重考验。目前，已有部分上市房企和中央房企陆续参建保障房。那么，参建保障房获得经济效益的模式是万科地产“上市公司1块钱利润”模式？保利地产“3―5%利润”模式？远洋地产“寻求赢利性和公益性适当均衡”模式？北辰实业“参建保障房微利或亏钱”？而更多的房企担忧参建保障房仅尽社会责任，无从获取经济效益。 　　以下为北京市2009年8月某保障房项目投资估算，我们来粗略分析如何控制成本、获取可能的经济效益。【案例】项目位于北京市西郊，六环外，建设用地面积138900 m2，建筑面积342397.32m2，其???经济适用房311581.82 m2，廉租房30815.5 m2，配套公建14400 m2。容积率2.3；绿地面积45400 m2；居住用地建筑密度21.5%。建筑层数1-18层。住宅总套数4341套，其中廉租房544套，经济适用房3797套。结构形式全现浇砼，装修标准按廉租房、经适房标准规范。投资估算按政府回购考虑，未考虑销售费用。项目法人投标时间为2007年6月，土地价款以法人投标文件的征用土地和拆迁安置补偿费用为准。政府给定单方限价4268元/ m2。 　　序号 名称 估算费用（万元） 单方造价（元/m2) 占比重 　　一 开发成本=∑（1～7） 137，673 4020.87 97% 　　1 建筑安装主体工程 73，543 2147.88 54% 　　2 建筑安装小市政工程 11，095 324.04 8% 　　3 其他费用之土地费用 35，079 1024.51 25% 　　4 其他费用之前期工程费用 2，790 81.48 2% 　　5 开发管理费用 2，450 71.55 2% 　　6 银行贷款利息 5，540 161.80 4% 　　7 税金 7，177 209.61 5% 　　二 开发利润=（∑1～4）×3% 3675 107.33 3% 　　三 开发费用=（一+二） 141349 4128.21 100% 　　就本案例而言，单方造价4268元/ m2是政府限价，投资估算4128.21元/ m2已在此内。分析上述，建筑安装主体工程1、建筑安装小市政工程2分别占开发成本一的54%、8%，比重较大且随设计图纸、工程建设、开发管理等主观因??而变；土地费用3占开发成本一的25%，比重较大随国家政策、拆迁周期、安置人员等客观因素而变；前期工程费用4、开发管理费用5分别占开发成本一的2%，比重较小随国家政策、开发管理等主、客观因素而变；银行贷款利息6、税金7分别占开发成本一的4%、5%，比重一般且按国家政策相对固定；以上七项构成了开发成本一，占整个开发费用三的97%；开发利润二仅占开发费用三的3%，比重较小、较商品房偏低、随开发成本而变。在限价区间内，开发费用为固定值，开发成本与开发利润呈反比，这就意味着开发成本必须严格控制，否则，开发成本一旦超额，开发利润随之降低或变成无利或负利；反之，开发成本结余越多，开发利润则越大；开发费用存在确定与不确定性，开发利润随之存在很大的不确定性。 　　分析上述投资估算：建筑安装主体工程1、建筑安装小市政2、开发管理费用5、开发利润二为可以控制项，参建保障房房企在依据法律、