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房地产价格与宏观经济波动实证研究 　　摘要:房地产价格和宏观经济波动之间存在密切关系,因此,对二者互动关系的实证研究一直是国内外研究的重要问题。目前,相关的研究文献主要分为两大类:第一类文献主要分析房地产价格和宏观经济基本面之间的关系;第二类文献具体分析了房地产价格和宏观经济的基本变量(利率、消费、收入、通货膨胀率、投资等)之间的因果关系,主要采用时间序列数据、面板数据,运用SVAR、协整、Granger检验等计量模型进行实证分析。同时,可以进一步探讨宏观经济政策和开放经济条件下房地产价格和宏观经济波动的关系。 　　关键词:房地产价格;宏观经济;实证研究;文献综述 　　中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)29-0086-03 　　 　　一、引言 　　 　　2008年,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴波及全球,宏观经济出现剧烈波动。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,现在金融危机也已经开始逐渐渗透到实体经济领域,直接导致了外贸出口下滑,外贸顺差减少,与国内房地产周期演变重叠,从而影响工业和投资下降的结果,造成经济迅速下行趋势,2008年第三季度GDP增幅回落至9%。为了稳定经济,我国政府决定采取扩大内需为主和稳定外需相结合的方式,采取更强有力的措施扩大国内需求特别是扩大消费需求,以拉动经济增长。长期以来,投资、消费、出口是拉动我国经济增长的“三驾马车”,在国内消费不振、外贸出口急剧下降的形势下,政府出台了旨在扩大内需的四万亿刺激计划,其中32%与房地产行业直接相关,包括廉租房、保障性住房等措施。 　　从2008年10月下旬开始,政府连续出台救市政策,这不仅为购房者提供了更多的利好,最为重要的是从一定程度上改变了购房者的市场预期,这对于促进楼市的回暖具有积极作用。2008年11月份,土地成交量出现回暖迹象,比2007年同期分别增加了8.3%和159%,比上月成交土地面积也增加了37.8%。同时,伴随着商品房住宅量的成交量、成交面积的增加,经济适用房、限价性住房等保障性住房成交套数增加了46.2%,成交面积增加了49.3%。目前,市场上房地产开发土地供给依然充足,房地产开发投资增长在稳步回升;房地产供给将出现结构性差异,商业地产出现过剩,保障性住房供给力度不断加大;房地产价格持续调整;房地产市场体系将逐步完善。 　　由此可见,宏观经济的波动对房地产价格有着重要影响,而房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分,房地产价格的变化势必对宏观经济的运行产生重要影响。虽然从理论上,对房地产价格和宏观经济波动关系进行分析的文献很多,但从实证角度具体检验房地产价格和宏观经济波动关系的文献还不是很成熟。本文将从国内外两个方面对研究房地产价格与宏观经济波动的文献进行综述,以期进一步探讨影响房地产和宏观经济波动的实际因素,同时对相关文献所采用的模型进行归纳、整理,期望能对进一步的研究提供有益的视角。 　　 　　二、房地产价格与宏观经济关系的实证研究 　　 　　房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。从各国房地产价格的波动情况来看,房地产价格一般具有阶段性、城市差异性与协同性、泡沫性三个特点。就阶段性而言,房地产价格的阶段性或周期性与宏观经济波动是密切相关的,有时宏观经济波动表现为房地产价格波动,同时又会引起宏观经济波动。根据经济周期理论,房地产价格与宏观经济基本变量存在互动关系,主要表现为宏观经济的一个或多个经济变量会引起房地产价格的变动,同时房地产行业的变化也会引起宏观经济的波动,在变化过程中两者形成相互加强的互动机制。从各国相关文献资料来看,影响房地产价格的宏观经济基本变量主要包括收入、消费、利率、就业率、通货膨胀率、建筑成本、房地产供给等基本变量。 　　房地产价格与宏观经济的关系包括两个方面,一是宏观经济变化对房地产价格波动的影响,宏观经济变化对房地产价格的影响主要是通过对房地产供给和需求的影响来实现的;二是房地产价格波动对宏观经济的影响,在这方面,已有的研究表明,学者们主要是从房地产价格是否影响总消费和总投资两个角度进行分析的。 　　 　　(一)国外的相关研究 　　房地产业在国外许多国家已是成熟的产业,有关房地产业的地位作用已有了明确的认识。从国外的文献来看,大部分的经济学者对于房地产价格与宏观经济关系的实证研究,主要侧重于从均衡理论的角度出发,在传统的回归分析模型的基础上,更多地运用独立线性系统、数量经济模型、技术经济评估模型等来进行数据分析。 　　首先,宏观经济运行的基本面会影响投资需求,进而通过利率影响房地产的供给,而经济增长会影响居民收入进而影响对房地产的需求,根据均衡理论,市场竞争机制最终会通