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房地产价格波动回归分析 　　 摘 要：房地产行业作为国民经济的支柱产业，在经济发展中有着不可替代的重要作用，中国的房地产市场尤其如此。2009年房价的迅速增长对我国经济发展的各行业产生了深远的影响，而各行业的经济发展趋势也同样影响着房地产行业的发展态势。作为关系到国计民生的重点行业，房地产价格波动的走势就具有十分重要的意义。通过对相关产业和行业指标数据的研究，采用统计学和经济计量学的分析方法，找出与房地产价格的波动相关程度较大的影响因素，然后对这些影响因素进行进一步的测评和数据监控，以明确这些影响因素和房地产价格波动之间的某种定量或定性的相关关系。在前人研究的基础上，以期能够找到更全面的影响因素体系，从而增加对房地产价格波动的影响因素的种类和细分程度，在实际应用中，能够提供参考性和可行性的作用。 　　 关键词:房地产价格；影响因素??统计分析；经济计量分析 　　 中图分类号：F293.342 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0100-03 　　 　　 一、概述 　　 现有的房地产价格理论受特征价格理论（Lancaster 1966 Hedonic Price Theory）影响很深。特征价格理论认为，商品本身不会提供效用给消费者，而是由商品所具备的品质对消费者产生效用，商品的价格是所有这些品质的综合反映和表现。这些品质包含空间影响和时间影响。 　　 （一） 空间影响因素 　　 具体就房地产市场而言，房地产商品的面积、楼层、朝向、结构、材料、物业服务、所处环境等等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些品质因素综合决定的。由于特征的数量及组合方式不同，使得房地产价格产生差异。这里所指的房地产特征也就成为影响房地产价格波动的因素，这些特征主要涉及的是房地产的空间性质。具体包括： 　　 1.物理因素 　　 是指房地产本身的自然条件，包括土地的位置、面积、形状、地形地质与地貌，建筑物的外观、式样、朝向、结构、布局、楼高、楼层、设备配置、装潢、成新，房地产的临街状况、建筑容积率、覆盖率、利用率等因素。 　　 2.区位因素 　　 区位因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。影响房地产价格的区域因素主要有： 　　 （1）商服繁华程度 　　 商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的房地产价格水平。 　　 （2）交通条件 　　 交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度与便利状况。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本（包括交通时间），明显影响人们的出行方便程度，从而影响房地产价格水平。 　　 （3）基本设施 　　 基本设施是一个城市或地区的基本设施状况，包括城市供电、供气、电讯、给排水等基础设施和学校、医院、银行、邮局等公用设施。城市或地区的基本设施的优劣将影响人们生活、学习、工作的方便程度，影响人们的认知区位，并进而影响房地产价格。 　　 （4）区域环境条件 　　 区域环境条件是指房地产所在区域的环境质量，包括空气质量、水环境质量、噪声程度等。显然，随着人们生活水平的提高，对房地产，尤其是住宅类房地产的环境质量的要求将越来越高，从而成为人们选购房地产的重要因素。 　　 （二） 时间影响因素 　　 房地产特征价格理论，比较直观地解释了房地产价格的组成，可以较好地解释在同一个地市出现的不同的房地产价格情况。但它的缺陷也是明显的：它不能较好地描述房地产价格在时间层面上出现的波动。也就是说，房地产价格在空间上表现为受其物理或区域特性的影响，但在时间上要受到对房地产市场供求关系的影响，而对这一点，房地产特征价格理论只是通过虚拟变量来刻划房地产是否卖出就显得过于简单了。其实我们更关注房地产价格在时间上的变动，因为它能够反映房地产市场的供求关系变化，有助于判断房地产市场运行状况。房地产市场的供给与需求影响了房地产价格的变动趋势：当供给一定时，需求增加，房地产价格会上升；当需求一定时，供给增加，房地产价格会下降。因此，可以说对房地产价格波动的影响因素分析也就是对影响房地产供求的影响因素分析。下面我们从房地产供给与需求两方面进行进一步分析。 　　 1.房地产供给因素 　　 房地产供给是一定时期内人们为社会提供的房地产总量。它具有实物形态和价值形态。实物量是指房地产市场上供应交换的房地产数量，是房地产供给的实物形态。价格量是房地产市场上供应交换的房地产价值总量，是房地产供给的价值形态。从长期来看，影响房地产供给的主要因素是房地产产业政策以及与产业政策相