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房地产项目目标成本管理探讨 　　摘要：房地产项目成本管理贯穿在工程建设的全过程，已经成为一个房地产项目管理性能的客观和公正的统治者评价，确保房地产开发企业的利益，提高管理和社会声誉，在市场的竞争使之立于不败之地。 　　关键词：房地产;项目目标;成本管理 　　 　　0引言 　　项目目标成本管理并不是一个新的名词，它已经推行多年了，但效果并不尽人意，原因有：一是部分人员成本测算水平不过关，以致目标测算“失真”，测算资料形同虚设，只能作为项目最终盈亏分析的参考资料，而无法实现目标成本管理最重要的环节，即成本控制;第二，虽然目标测算已有，但在开发的过程中没有真正的做到将任务落实到人头上，尤其是成本控制的责任人身上，使得成本责任无法传递，造成目标测算无从谈起;。因此，制定一套完善的目标成本管理体系是非常必要的。 　　然而完善该体系，把握以下两条原则尤为重要：一是遵循谁实施，谁负责成本控制的原则，将各个环节工作的目标成本与实际工作责任人紧密对应起来，力求实现成本控制责任到人。二是遵循建立成本控制，核算、分析系统，力求做到控制的同时，进行核算，及时发现与目标成本的偏差，并分析造成的原因，及时纠正。 　　有效的进行体系运行，则项目成本的过程控制处于受控状态，能真正做到项目成本事前有目标，过程控制有依据，成本分析较直观，而且成本责任明确，便于落实和考核责任人的工作绩效。最重要的是，面对目前的市场环境，推行目标成本管理，有利于增强管理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局，有利于从机制上保证项目成本在过程中的控制，这对房地产企业今后的生存和发展是至关重要的。 　　1项目目标成本管理的成本估算和任务分解 　　成本估算是目标成本管理的第一步，它是对完成项目所需发生成本的估计和计划，是目标成本管理的一个重要组成部分。要实行成本控制，首先要进行成本估算。成本估算即首先把项目任务进行合理的细分，分到可以确认的程度，如某一活动单位(前期准备或土建工程)，某种材料等。然后估算每个要素的成本。同样，每个要素的成本可??根据如经验估算法、因素估算法、WBS基础上的全面详细估算法等计算，这些都是我们日常常用的方法，在这里，我就不再详述了。 　　如何有效的进行过程中的成本控制，关键是任务分解要合理，根据成本估算中各个子项分类将成本控制划分为若干个责任区域，如通常来讲，项目可划分为9个大的成本控制责任区域，即征地补偿费、前期准备费、建安费、基础设施配套费、管理费、营销费、财务成本和税金、其他。其中每个大的责任区域又可划分为若干个子责任区域。对每个责任区域均按照成熟的方案计算出相应的合理消耗量，以便进行过程中的成本控制。 　　2项目目标成本管理的成本控制 　　进行了成本估算和任务分解后，就开始了成本控制，各个责任区域要根据要求，将任务及时落实到责任人身上，总体上责任人落实要合理可行，细步分工可以结合项目自身的特点自行寻找合适的方法，但不论采用什么方法，推行目标成本管理的项目，均要形成书面的责任人名单，明确责任传递的方法，成本目标如果不能及时落实到责任人身上，过程控制就没有依据，就不可能有效展开。在设计阶段，成本控制可以从以下几个方面进行。 　　2.1推行设计招标择优选择设计单位 　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 　　2.2开展限额设计控制造价 　　设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，有时候也可以说是关键因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目目标成本估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。在建设阶段，成本控制可以从以下几个方面进行。 　　2.2.1完善的设计变更、现场签证体制。在开发建设过程中，设计变更是不可避免的，它涉及到工程量、材料的变化和不可预见费用的发生等，因此，对开发建设目标成本的影响很大。为有效地控制成本，应制定完善的设计变更、现场签证管理体制，明确变更，签证的权限范围。实行“分级控制，限额签证”。涉及变更费用少、有涉及承包方的，可在风险费中由承包方包干。涉及费用多或承包方未包风险费的，实行限额签证。大的设计变更，要先算账后变更，以便在符合工程实际需要的前提下，从经济效益角度衡量其利弊。对非发生不可的变更、签证，应尽量提前实现。变