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杭州房价高起中温州因素 　　内容摘要：本文以杭州市房地产市场作为研究对象，说明政府的“非饱和适度”的土地批租政策所导致的土地市场供求失衡，房地产商对高额利润的追求是导致杭州市房价上涨的两大重要因素，而温州炒房团的“炒房”行为属于市场正常行为，绝非房价上涨的主因。 　　关键词：房地产市场 温州炒房团 土地所有权垄断 土地批租 　　 　　近几年来，温州炒房团已成为楼市特有的专业术语，缘于这支近10万人的炒房大军，手握上千亿元的资本，所到之处，无不掀起一股楼市旋风。但凡温州购房团所到之处，必定会掀起购房热潮，房价一路飙升，更多是带来房价一路虚高。上海、杭州、南京等地的房产扶摇直上，皆有其作用在内。在此情况下，才有杭州市政府“二手房转让时要交20%个人所得税”方案的出台，才有南京市“凭身份证购买，每人限购一套”新政的实施，也才有上海“限制期房转让”政策的制定。其共同目标都是抑制和狙击温州购房团的炒房行为。一时，“温州炒房团”突然成为导致房价上涨的第一罪魁祸首，温州购房团成了“过街老鼠，人人喊打。” 　　然而，房价上涨，房子难买，真是温州炒房团造成的吗？赶走温州人，房地产市场就太平了本文将以杭州市房地产市场为例，对目前我国房地产价格上涨的原因进行深入地探讨。 　　 　　杭州市房价上涨的原因分析 　　 　　1999年以来，杭州房产单价每年飚涨1000元以上，在全国形成“杭州现象”。 1999年每平方米均价3000多元；2000年为4000元左右；2001年，几乎没有3000元以下的房子；2002年，4000元以下的商品房几乎没有。目前，西湖边的楼盘开始以美元议价，价格范围在每平方米1000美元到2000美元左右；市中心楼房均价在每平方米8000元到9000元；次市中心的楼价稳中有升，平均单价在每平方米6000元；而近郊也已达到4500元。 　　在市场配置资源的情况下，房屋的价格和数量是由供需关系决定的。一般来说，需求会刺激供给，需求旺盛，供给就会增加；如果某种商品需求持续旺盛，必然会导致供应的增加；而供给充足，价格就会按照市场规律下滑。因此，一个市场要长期维持高价是不可能的。但杭州??房地产市场并不完全遵循这个市场的天然法则。 　　那么，杭州房地产市场的怪圈是怎么形成的呢？这可以从以下几个方面找到答案。 　　 　　政府对土地所有权的垄断 　　表面上看，我国的房地产市场是一个众多地产商厮杀竞争的市场，但实际上它却是一个高度垄断的市场。在目前的土地储备制度下，各地政府某种程度上是现存土地的拥有者，这导致土地供应――房产供应――房屋需求这个链条中，土地供应完全被各级政府所垄断。当前，随着工业化的发展，我国正处在一个加速的城市化过程中，不少地方政府都在搞“经营城市”。在政府控制了城市一级土地市场供应的情况下，政府要增加地方财政，考虑国有资产保值、增值，当然希望地价高些。这样，在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价，即所谓的“城市经营”收益，因此，政府有充足的动机限制土地的供应，抬高地价。政府基于所谓“经营城市”的理念，在土地一级市场上采取了“非饱和土地供应”，其主要手段是通过限制土地供应来造成房地产市场的供不应求，让市场始终处在饥渴状态。在许多城市，土地收益是政府财政收入的最重要来源之一。在经营城市的理念下，土地价格必然持续上升，引起房价上涨。有资料显示，土地价格每上涨1倍，房地产市场价格就上涨0.5倍以上。 　　可以说，杭州市这些年来房价飙升的主因是地价飙升，而地价飙升又是地方政府“调控”的结果。杭州房地产市场1992年起步，1997年施行土地储备制度，从1999年开始，杭州房地产市场出现供不应求的态势，但就在这一年，杭州土地供应量却创造了历史新低，仅500亩。此前的1995年至1999年，杭州市共出让的房地产开发用地是4407亩，其中1998年为2200亩。2000年，杭州一般楼盘价格的增幅都在每平方米500元以上，一些品牌楼盘涨幅则突破千元。到这时候，市场供需矛盾已经变得尖锐。但从1999年下半年开始，杭州将土地供应统一收归土地储备中心，在全国开了“以招标拍卖方式出让土地”的先河，并且坚持“非饱和适度供应，有计划出让，保持卖方市场”稳步适量供地的政策，这使得地产商长期处于“半饥饿”状态，房地产商面临“无米之炊”。这样，一面是已经释放的购房者潜在的购买欲望和长期累积的消费需求，一面是建立在土地供应不足基础上的商品房供求紧缺，这种供地政策，导致土地拍卖价连年攀升。建立在供不应求基础上的商品房供求紧缺，使杭州房价连年攀升。因此，浙江大学一位研究房地产的教授直言，造成杭州市房价几年来持续上涨的原因，绝不只是简单的市场行为，在某种程度上，政府不是房产市场的“配角”，而是房地产市场的“导