思源：[别墅]济南银座常春藤项目营销策划报告2008年1月11日.pptVIP

银座常春藤项目营销策划报告 招标方：山东省鲁商置业有限公司 投标方：北京思源兴业房地产经纪有限公司 日 期：2008年1月11日 济南城市总体规划，西部新城区成为未来城市建设重点 济南十一五规划确定了“一城、一区、一带”的城市空间发展格局； “一区”即指项目所在的西部新城区；位于主城区西南方向，约30公里； 西部城区规划标准较高，区域目前处于发展初期 项目周边生活配套尚不完善，但人文生态价值突出 大学城计划迁入9所高校,预计师生人数达到30万；目前周边常住人口不到10万人； 区域交通道路建设完备，项目距主城区车行30分钟，距长清老城5分钟； 项目周边山水资源丰富，生态景观价值突出； 项目依托生态景观资源，缔造百万平米多元化住宅社区　 我们的营销目标 目标一 60个月，百分百完成60亿销售额； （具体详见第10项经济测算表） 目标二 塑造“鲁商置业”在山东地产界的领袖地位； 使“银座” 成为高端地产代名词！ 项目swot分析 本项目关键点分析 本项目关键点分析 本项目关键点分析 本项目关键点分析 本项目关键点分析 本项目关键点分析 本项目关键点分析 郊区化置业高端客群特征 以私家车作为主要的代步工具，对相对较远的距离和待完善的配套敏感程度低； 偏好郊区良好的自然环境，向往高品质、舒适健康的生活； 具有较高的文化底蕴与文化修养，喜欢隐于山水之间，远离喧嚣与烦躁； 自我意识强、追求个性化、差异化； 喜欢择邻而居，注重居住区的人文氛围。 总体客户来源 客户行业定位 客群消费特征 南区别墅客户特征描述 南区别墅客户需求特征 北区住宅客户特征描述 北区住宅客户需求特征 项目核心价值提炼 项目主题定位示意 项目主题定位 项目主题定位 项目主题定位 新，与“旧”相对，寓意着摈弃传统思想、打破固有模式 新城，能够合理解释地理位置遥远、区域不够成熟 新城，意味着全新的概念、全新的形象、全新的产品 新城，代表着旺盛的生命力、迸发的活力、不可限量的潜力 项目主题定位 项目主题定位 新生活，代表着发展、代表着进步，代表着全新的人生观和价值观 新生活，代表着一种人群的居住渴望，代表着一种人群的自我实现 项目主题定位 项目形象定位示意一 项目形象定位示意二 项目形象定位示意三 项目形象定位 项目形象定位 项目形象定位 性价比、学风熏染、开发规模、升值潜力 千佛山一带的别墅与普通住宅价格普遍偏高，本案具有性价比的优势； 本案具有千佛山不可能拥有的学风熏染，增加居住品味； 千佛山的别墅开发规模普遍较小，本案相对来说非常具有规模优势； 本案产品稀缺，区域规划前景较好，未来升值潜力大； 项目形象定位 生态环境、人文氛围、新都市形象 济南市区住宅受城市发展的影响，普遍缺乏生态居住环境环境； 本项目被9所大学环绕，人文氛围超越济南市区； 济南市区新旧规划结合，道路、绿化、建筑、景观等远远不及大学城； 项目产品定位 项目产品定位 产品定位原则 项目产品定位 产品定位脉络 项目十大价值 项目十大价值 项目十大价值 项目产品定位——南区别墅产品定位 济南·最具性价比的高档别墅 设计上：产品多样化设计，力求创新和差异化； 主力产品：以联排别墅为主力产品； 主力户型：为200-250平米； 主力户型总价：控制在220万元以下； 品质提升：独栋别墅作为项目的品质提升点； 稀缺产品：叠加别墅作为项目性价比相对突出的替代性产品出现，根据地块规划方案穿插 项目产品定位——南区别墅产品定位 南区别墅户型配比建议 项目产品定位——南区别墅产品定位 南区别墅户型配比依据 千佛山地区 独栋别墅400-500平米为主，总价450-600万为主； 联排别墅300平米为主，总价300-400万为主； 叠加别墅250平米为主，总价200-250万为主； 250平米左右的联排别墅销售最快； 长清地区 别墅供应只有文昌山庄，3780元/平米 其它地区 目前别墅供应不多，高档次别墅供应更少 项目产品定位——北区住宅产品定位 济南·新都市主义·高尚住宅 ——南区对北区的价值带动 定位理念：生态、人文、高档次的居住概念； 产品设计：产品多样化设计，力求创新和差异化； 主力户型：为130-150平米三居； 主力户型总价：控制在65万元左右； 运作方式：南区别墅和北区住宅的一体化作为项目的品质提升点； 降低风险：适当开发经济型住宅，降