托斯卡纳08年营销总结及09年营销计划经典.pptVIP

现场工程问题整改 小区围闭问题 A区样板房问题 小区供电问题 小区管线工程问题 其他工程问题 现场包装配合 项目的商铺包装和小区内部包装已经使用超过一年，建议配合项目新的宣传推广全部进行更新和完善，营造高档社区的居住氛围。 小区新春包装 ——在小区挂上灯笼等具有春节喜庆气氛的包装 商铺包装 ——针对小区商铺进行重新包装 四、价格 目前主推的山水景观单位价格较高，9月17日C1~C3的提价和9月28日C4~C7栋4800元/㎡均价的出台，相对九月份的总体价格来说价格优势明显减少，从销售反馈的信息得知。 可以从来访和成交客户的记录可以看出，目前客户接受的一线山水景观单元在4200元/㎡左右，C4~C7除了底楼和C5栋02单边位有销售之外，其他中层单位没有销售记录，而C1~C3单位成交均价在3660元/㎡，余货均价4000元/㎡，存在较大差距，出货速度相当慢。C区单位余货价格偏高，和目前客户普遍可接受程度仍然存在一定差距。 销售阻力 五、营销推广 销售阻力 由于是尾盘销售，推广上面的规模比以前有所减少；但是从化托斯卡纳目前推售的楼王单位，更需要营销上面的支持配合。目前从化托斯卡纳的这种矛盾是影响销售的重要原因。 本月托斯卡纳的推广还是以短信和小规模的DM派发为主，并且短信的投放量也有缩减，另外也对竞争对手的客户进行了截流，但是效果有限。而楼王单位的成交周期长，推广效果不能及时体现。 2008年思考 销售利好 国家政策 项目因素 减税、降息 房贷优惠 现楼交付 入户政策 豪宅定位 国家政策对地产的扶持 央行年内第五次降息，累计幅度达到2.16% 基准利率降至历史次低点 ，下调金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点 继续执行降低印花税政策。四大国有银行集体宣布放松存量房贷优惠政策 贷款购买多套房的按揭利率将全面放开，即使是贷款买第三套、第四套房，都有可能享受到利率下浮的优惠， 销售利好 项目因素 现楼交付：08年交楼至今，已陆续有业主进住从化托斯卡纳，使现场居住氛围越来越浓，现楼优势有所体现 入户政策：在从化托斯卡纳购房即可以入户大广州，解决小朋友的读书问题，是从化托斯卡纳销售的重要有利条件 豪宅定位：从化托斯卡纳一直在从化地区的定位是从化最好的项目，随着ABD园景单位余货销售尾声，C区山水景观单位主打市场，更能体现出从化豪宅的特性。 销售利好 09年的走向思考 09年从化托斯卡纳应该利用自身的变化，在解决销售阻力的情况下，放大利好因素，加快项目的销售。 提高项目形象，大打豪宅牌，配以实在的价格，吸引高端客户 加快小区业主入住进度，以工程完善为前提，加强物管服务 加大宣传配合，保持项目市场热度，不断散播09年最后入户广州的信息 推广渠道分析 08年来访客户途径统计 推广渠道分析 08年来电客户途径统计 推广渠道分析 08年来电客户途径分析 来访情况： 从化托斯卡纳08年共计来访客户1563人，最主要的认知途径是业主介绍认知，占了总来访量的20%；其次是短信，占了18%；还有朋友介绍，广日报广和电视广告也是客户的主要认知途径 来电情况： 从化托斯卡纳08年共计来访客户1235人，短信是来电客户的最主要的认知途径，占了总来电量的41%；其次是广日报广，占了12%；从化托斯卡纳来电客户主要是通过线上推广认知的。 竞争优劣势 竞争优势 现楼成熟社区，全现楼发售，即买即收楼，即办理入户手续； 从化唯一意大利风情大型成熟社区在从化当地已形成高端品牌； 从化唯一同时拥有山水景观资源的社区，独享500米私家河堤，坐揽风云岭国家级山林公园美景； 首层赠送地下室和私家花园，中层赠送露台，顶层赠送阁楼和天面露台，户户南向或南北对流，创新户型设计，外立面层次丰富； 从化唯一中英文双语国际幼儿园； 竞争优劣势 竞争劣势 在从化当地人的心目中，地理位置骗远，是郊区楼盘而不是市中心，交通不便 小区配套不成熟，目前居住氛围差 在从化当地口碑不如雅居乐 产品价格是从化地区的标杆，容易受到低价产品的冲击 产品在市场上面的定位不够高，目前推售的是楼王单位，但是市场对项目的认识停留在前期的低价园景单位上面 2009年推广 推广思路 如何 吸引人来 信息 渠道 导向 氛围 宣传内容加强对楼王、豪宅的标榜 大力宣扬09年最后入户政策信息 保持线上形象宣传：报纸、电视、短信 增加线下定向推广：加油站、收费站资料派发、广百外展 、定点派单、小众营销、现场活动 户外广告：及时更新户外广告牌 人肉指示：针对竞争对手的拉客