长沙金外滩项目最高最好用途研究中期报告.doc

长沙金外滩项目最高最好用途研究中期报告 致南京青和投资集团有限公司长沙金外滩项目最高最好用途研究中期报告2007年7月12日xxxxxC03 负责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对长沙房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2xxxxxC03 目录一．场地分析二．宏观经济研究三．长沙高端住宅市场分析四．长沙高品质办公市场研究五．长沙高星级酒店市场研究六．长沙零售市场研究3xxxxxC03 一．场地分析xxxxxC03 长沙概况长沙市湖南省??该项目地块位于中国长沙市天心区的江边版块。??作为湖南省省会，长沙是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。??长沙历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院和三国东吴简牍；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。??在过去20多年改革开放发展的推动下，长沙经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。??长沙市辖75区3县1市，5个行政区域为：天心区、芙蓉区、开福区、雨花区和岳麓区；3县为：长沙县、望城县和宁乡县；1市为：浏阳市。??中部崛起战略的实施，使长沙在我国区域经济发展总体格局中的战略地位大幅提升，资本竞争力日渐增强。5xxxxxC03 天心区概况??天心区位于长沙市的中南部，东邻雨花区，西与岳麓区隔江相望；被与开福区相邻，南接长沙郊县。全区总面积74平方公里，户籍人口119,199户，429,104人，现辖9个街道办事处、1个镇。??作为长沙市历史文明的发源地，天心区被称作长沙市的南大门，更是长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域。??天心区以著名的天心古阁而得名，区内拥有多个风景名胜区，其中有两个为省级重点保护区。??天心区地理位置优越，交通便利。北有繁华商业中心，南有拟建的长沙大道连接长、株、潭黄金三角带，西有政府投巨资打造的沿江风光带。??沿江地带和区南地区是全区整体规划的两个重点，规划旨在提升全区整体竞争力，并成为长沙市旅游休闲核心区域。天心区6xxxxxC03 里公21里公01该项目地块概况??该项目位于长沙市天心区西北部的沿江版块，紧邻五一商圈。根据区政府规划长沙市火车站方案，沿江地带将会被打造为长沙的“金核心五一里外滩”。商务公6商圈商业区??该地块紧邻长沙市传统的市中心。作为该项目长沙市最繁华地区，该地段交通便利，地块餐饮、娱乐、购物等配套设施非常完善。??位于湘江大道沿线，该项目享有得天独厚的自然景观。近可欣赏湘江水和橘子洲，远可眺望岳麓山。??为长沙市核心商务商业区的延伸地段，目前核心商务商业区域内已有多个高级酒店、高端住宅和大型零售商场。??该项目距离位于城南的省政府和天心区政府分别为10公里和12公里；距离长沙市火车站约6公里。天心区省政府区政府7xxxxxC03 该项目场地汇源江阑贾遗故居大厦雅苑解放西路??该项目位于解放路以南，西湖路以北；东到2BoBo国际太福临阁1规划中的太平街，西沿湘江大道。湘坡子水房湘韵阁??根据客户提供的信息，该地块总占地面积约街江永3235亩，净使用面积约160亩。项目被细分为3住宅保留地湘4平个地块，天韵地块、地韵地块和人韵地块。新待星月楼大天韵地块街征??该项目场地中另有一些特征地块，为未拿到产5地地韵地块道路铜铺街小学权证的民房。民房人民人韵地块路天时酒店??该地块为综合用地，政府对