房地产投资第五章课件.pptVIP

第五章 房地产抵押贷款 主要内容： 一、国际上房地产融资的主要模式 二、相关基本概念 三、房地产抵押贷款的基本要素 四、房地产抵押贷款的品种 五、房地产抵押贷款市场结构 住房融资的概念及起源 概念：住房融资是房地产融资的重要组成部分，是指为支持住房的开发建设，促进住房的流通及消费，运用多种方式为住房的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 随着房地产业的发展，房地产金融也得到了巨大的发展，相继出现了不动产抵押银行、住房银行、住房合作社等各类专业房地产融资机构 德国住房金融模式——合同储蓄模式 德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。 储户与国家住房储蓄银行签订《建购房储蓄契约》后，每月要按契约总额的5‰存入银行。7年左右存款本息达到合同的50%，即取得契约总额的贷款权。 合同储蓄模式的特点： 一是先存后贷。银行风险小。 二是存贷款利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担，免除其后顾之忧。 三是政府对居民个人进行住房投资给予奖励。国家对首次签订住房储蓄的储户实行奖励。 四是封闭运行的融资体系。德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。 借鉴实例：中德住房储蓄银行在津开业 2004年，我国首家中外合资的住房储蓄银行——中德住房储蓄银行建立起来，它是由中国建设银行与德国施豪住房储蓄银行合资组建，是我国金融业对外开放的重大发展。中德住房储蓄银行是我国第一家住房储蓄银行，这家银行的成立，为我国金融服务体系增加了崭新的机构，是我国住房信贷体系建设和业务经营的重大创新。 中德住房储蓄银行简介 2004 年 2 月 6 日 ，首家中外共同投资的住房储蓄银行获得了由国家工商行政管理局颁发的营业执照，这家公司便是中德住房储蓄银行有限责任公司。 产品优势： 优惠的贷款低利率 中德住房储蓄银行运作模式： “先存后贷，利率固定， 专款专用，封闭运作”模式 美国住房金融模式——住房抵押贷款 美国住房消费信贷活动的基本形式是住房抵押信贷。 美国抵押贷款模式的特点： 一是多种多样的抵押贷款模式。包括可变利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等。 二是高度完备的住房抵押市场。包括初级抵押市场和二级抵押市场。初级抵押市场的主体是商业银行等私人金融机构。二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等。 三是政府在住房抵押市场上发挥重要调节作用。政府对初级市场的参与，主要是对个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了联邦国民贷款抵押协会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。 新加坡住房金融模式— 住房公积金模式 新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月解缴中央公积金局。 新加坡住房金融模式特征： 首先，公积金管理法制化。新加坡《中央公积金法》规定，公积金管理局除支付会员的正常提款外，一般占5%～10%，其余全部用于购买政府债券。 其次，公积金的存款较稳定。由于新加坡通货膨胀率较低，公积金存款利率高出通货膨胀率2个百分点。 第三，公积金使用具有浓厚的政府色彩。公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。 日本住房金融模式——住宅金融公库模式 ? 日本政府认为，解决住房问题，对稳定日本国民民心，参与经济建设具有重大意义。保证每个家庭，包括低收入家庭都能有获得住房的机会，使国民的居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。 日本住宅金融公库模式的内容： 住宅金融公库由日本政府建立于1950年，其主要职能是执行国家住房发展政策和住房金融政策，并在经济上支持其他住房金融组织的业务发展，从宏观上调节居民储蓄， 调节房地产金融市场上的资金余缺，同时具体办理房地产金融业务。 在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。贴息由财政部门承担。 日本住房金融模式——住宅金融公库模式 住宅金融公库的资金来源于邮政储蓄系统，而不是直接来自于政府财政。住宅金融公库的贷款对象是中低收入阶层。 向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。 ?