第七章房地产投资概述 房地产金融和 与投资课件.ppt

2）选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。 3）投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。 2．寿命周期长 房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。 如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。 3．适应性 所谓适应性，是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。 4．个别性 房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产，也由于此时投资与彼时投资而不一样。 房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。 5．政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府对房地产市场十分关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。 6．对专业管理的依赖性 对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。 7．相互影响性 房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。反之，一个地区的衰落和冷清，也会导致附近房地产价值的降低。 8．房地产投资的巨额性 房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。 9．房地产投资的风险性 房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。 由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。 10．房地产投资的保值与增值性 避免由于通货膨胀给自己带来的损失，必须寻求某种保值的方法。 人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，房地产的价格总体呈不断上升趋势。 土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广泛性， 第三节 房地产投资分析概述 一、为什么要进行房地产投资分析 房地产投资分析就是研究房地产开发项目投资或置业投资的可行性、并对可能的项目进行收益和风险评价，从而为最终选择合适的投资项目提供决策依据。 3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。投资者对于区位的选择、房地产功能的设计、服务范围的确定、档次的选择、出租服务的完善应该特别重视。 4）工业房地产投资 重视投资稳定性和长期性的投资者，常将工业用房地产作为其投资组合的一部分。我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，一般都需要政府在经济政策等各方面的支持。 （1）工业用房地产投资类型 工业园区 工业厂房 仓库 （2）工业用房地产投资的特点 低周转率 其价值与租户的经济效益紧密相连 租约的长期性 3．从房地产投资经营方式划分 1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 房地产投资具有哪些优势及劣势？ 房地产投资的优势 高收益 金融杠杆作用 避税 避免通货膨胀损失 房地产投资的劣势 金融风险 利率风险 经营风险 流动性差 金融杠杆的作用 例如：一个投资者准备购买200 000元的房地产，采用只付利息抵押贷款融资（即到期前不需要偿还本金的抵押贷款方式）。年利率为12%。此项投资的预期经营收益（收入减去经营成本）为每年30 00