增加货币供给量.PPT

三、我国货币政策对房地产市场的调控手段 （二）信贷结构 我国整体货币投放规模逐年扩大，在此过程中，信贷结构问题逐渐引起关注。我国经济结构逐渐转型升级，货币政策中对信贷结构的调整，不仅关系到金融机构自身的资产运作，更是经济发展导向的体现，有助于推动社会经济良性发展。 截至2014年上半年，我国新增人民币贷款增速放缓，总体规模继续扩大。但从结构上来看，支持实体经济发展的导向更为清晰，工业、服务业贷款增长均较为迅速，而房地产贷款则表现平稳。尤其值得关注的是，上半年新增个人购房贷款9389亿元，较去年同期少增239亿元，个贷额度紧缩在影响房地产市场预期的同时直接导致购房需求推迟入市。另一方面，随着棚改等民生工程的推进，保障性住房开发贷款在信贷结构中占据越来越重要的位置。 三、我国货币政策对房地产市场的调控手段 （三）利率变化 随着利率市场化的推进，银行等金融机构对于开发企业融资需求的选择性差异也在逐渐加大。优质品牌房企往往可以更加低廉的成本通过银行贷款获取资金。随着银行贷款从紧、信托降温、私募过窄等因素影响，中小房企融资难度不断加大。融资成本的差异侧面推动了房地产行业集中度不断提升。 四、我国货币政策变化对房地产市场的影响 （一）货币政策转向影响房地产市场量价产生明显变化 金融危机以来，我国的货币政策呈现“松—紧—稳中趋松—稳健”的变化。2014年以来连续两次定向下调存款准备金率，并向国开行发行1万亿抵押补充贷款以支持棚户区改造，此外央行向五大行定向投放5000亿的常备借贷便利以保证流动性。近期有消息称，央行将向股份制银行投放有条件、有期限的PSL以增加流动性。 四、我国货币政策变化对房地产市场的影响 （二）近年来信贷结构调整对房地产业的重要性愈加突出 2011年，我国货币政策有所收紧，中长期贷款利率上调，年末新增人民币贷款同比下降6%，而房地产贷款同比下降38%。2012年，我国货币环境稳中趋松，中长期贷款利率下调至6.55%，2013年全年房地产新增贷款同比大幅上升，全年同比增长73%，而新增人民币贷款仍保持较低增速，年末同比增长8%。2014年，我国货币政策保持稳健，定向调控，引导资金流向小微企业和实体企业，因此流向房地产业资金有所下降，上半年房地产新增贷款同比增长18%，略高于同期人民币新增贷款同比增速（13%）。 央行或将松绑商业银行开发贷，解决企业部分融资问题。意味着央行不再控制各大商业银行开发贷和贷款总额的比例。对于企业而言，其融资渠道将更加拓宽，优质企业也更容易从银行获得贷款，而中小企业受限于企业规模利润水平等方面，仍将难以从银行获得资金，企业分化将加剧。 四、我国货币政策变化对房地产市场的影响 （三）限贷成为有效调控手段 个人住房贷款政策多次调整，差别化信贷控制二套及以上房贷。2008年，受金融危机影响，为拉动投资、促进住房消费，央行降低贷款利率，首套、首改等刚需房贷利率开始下调。2009年，房贷优惠力度进一步加大，不仅可以申请七折贷款利率优惠，符合条件的第二套普通自住房购买者也可比照执行首次贷款的优惠政策。2010年至今，随着“国十条”开启新一轮调控，差别化信贷力度不断加码，2013年“国五条”提出进一步提高二套房贷首付比例，北京等城市随即提至七成，对改善性需求入市造成显著影响。 9月30日，央行为支持居民家庭合理的住房贷款需求，再次加大信贷支持力度，放松二套信贷，非限购城市居民在还清现有房贷后可贷款购买三套及以上房屋。 差别化信贷执行以来效果显著，但可能遏制部分改善型需求。限购、限贷政策对于房价高企的城市，能够有效遏制投资型需求，但是部分改善型需求也可能难以得到满足。 五、我国房地产调控的政策建议 （一）坚持差别化信贷，以公积金为基础构建政策性住房金融体系 货币政策承担更多的调控作用。部分城市依然面临着后限购时代供求关系失衡的局面，货币信贷政策有助于区分居民的合理自住需求及投资投机需求，将承担调节需求结构的重要作用。差别化信贷执行以来效果显著，但可能遏制部分改善型需求。限购、限贷政策对于房价高企的城市，能够有效遏制投资型需求，但是部分改善型需求也可能难以得到满足。 差别化原则坚持同时注重适时调整。如上所述，为实现调节需求结构的目的，差别化信贷仍需坚持。在城镇化推进的下一阶段，差别化信贷在支持更多新城镇居民首套置业需求的同时，也应关注现有居民的改善性需求。我们认为，随着我国社会经济及房地产市场发展形势的变化，货币信贷应在坚持差别化的同时适时进行调整。 提高公积金的基本保障作用。改革公积金管理体系，以公积金制度为基础