报酬率与净收益本身的变化.PPT

6、完整产权条件下的房地产市场价格 p=a/r×[1-1/(1+r)n] 其中:p:房地产市场价格 a:年净收益(35.05万元/年) r:资本化率(4.5%) n:收益年限(按剩余土地使用年限68.00 年计) 根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为739.84万元人民币,单价为23046元/m2. 三、最终结果 采用市场比较法和收益法测算的结果： 估价方法：市场比较法 收益法 总价(万元)：744.53 739.84 单价(元/ m2)：23192 23046 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此,本报告利用权重法 ? 取得最终结果: 权重值:市场比较法:0.6 收益还原法:0.4 总价=744.53万×0.6+739.84万×0.4=742.65万元 单价=742.65×10000÷321.03=23133 元 根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)中设定他项权利摘要之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利. 因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值.现状产权及权利状况条件下房地产的价格为:房地产总价=742.65×10000-2112541=5313959元房地产单价=5313959÷321.03=16553元/平方米 谢 谢！ * 13.5.1 累加法 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分。 报酬率=无风险报酬就率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。 无风险报酬率又称安全利率，是资金的机会成本。 风险报酬率是除去无风险报酬率后，估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿率，包括：投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿、扣除投资带来的优惠。 * 13.5.2 市场提取法 * 13.5.3 投资报酬率排序插入法 由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，因此，可以通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。 1、调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款利率、政府债券利率，公司债券利率、股票报酬率和其他投资的报酬率。 2、将收集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。 3、将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置，从而确定出所要求取得的报酬率。 * 14 直接资本化法 直接资本化法是将估价对象未来一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率（R）=年收益/价格。 收益乘数是房地产价格除以其某年收益所得的倍数，即：收益乘数=价格/年收益 毛租金收益乘数法 潜在毛收益乘数法 有效毛收入乘数法 净收益乘数法（净收益乘数与资本化率互为倒数） * 14 .1 资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式（包括净收益的变化、收益年限