上海北外滩长江国际金融中心甲级办公楼营销制胜攻略(46页) 长江国际金融中心.pptVIP

宏观市场小结 上海甲级写字楼尚未走出金融危机的阴影，目前租金和空置率都处于市场的低谷，并且还将持续一段时间。 小户型写字楼作为一种投资性产品，在目前市场资金充裕的情况下，受到投资者青睐。 对本项目而言，分割销售是当前市场中较好的一种销售形式。 2006年以来,北外滩写字楼市场开始启动,国际港务中心项目带动区域热销 区域市场结论 购买客户分析 25% 专业投资个人或机构 所占比例 客户类型 10% 10 % 40% 15% 其他 律师、职业经理人、演艺明星等高收入群体 私营业主 大型企业 大型企业：以国有企业为主，以公司名义整层或数层购买； 私营业主：多年经营，有一定资金积蓄，投资和自用兼顾； 专业投资个人或机构：以投资为职业，如温州投资客和投资基金； 社会高收入群体：律师、注册会计师高级合伙人、职业经理人、体育演艺明星等高收入群体，投资商业办公，寻求保值增值； 其它：其它高收入来源群体，投资办公，寻求保值增值； 私营业主、专业投资个人或机构是本项目的主要客户群，其中的私营业主和专业投资个人投资办公楼面积多选择中小面积。 销售方式建议 年份 租金 07年 08 09 10 11 12 13 14 高点 低点 年份 售价 07年 08 09 10 11 12 13 14 低点 上海甲级办公楼市场租售价格走势对比： 租金价格在07年低达到高峰后，由于供应量大和金融危机的影响，甲级写字楼租金价格逐渐探底，预计经过09、10年调整后，11年租金价格会逐步企稳。 销售价格在08年中略有下降，但进入09年在通货膨胀预期和未来经济长期看好的双重利好下，销售价格稳步走高，保持坚挺。 结论：租金价格受金融危机的影响，步入调整阶段，但销售价格却稳步走高。当前阶段甲级办公物业，持有出租不如销售。 具体销售方式比选 本项目作为甲级办公楼，有三种可选销售方式 第一种 第三种 第二种 国有大型企业和跨国企业集团整栋收购 机构投资者或基金整栋收购 分割小面积，针对市场销售 针对这三种销售方式，我们通过市场调研和详细论证，选择最优销售方案。 通过对当前租售关系的对比，我们发现在当前市场情况下，持有出租不如销售，项目具体的销售方式，我们做以下分析： 第一种方式：国有大型企业和跨国企业集团整栋收购 论证分析 由于受金融危机影响和资产价格大幅上扬的双重影响，国有大型企业和跨国企业集团在当前市场下，整栋收购的可能性极小； 即使有国有大型企业和跨国企业集团收购，收购体量也不会很大，多是几个楼层的整体购买，而且价格相比市场售价有有大幅度的折扣。 论证结论 国有大型企业和跨国企业集团可以作为大客户，做重点公关，以求整层和数层去化，但这种客户数量不多，销售单价不高，不能作为本项目的主流销售方式。 案例分析：上海国际客运中心 建筑形态：小独栋办公楼 单栋体量：3700－12800 ㎡ 成交单价：44200元/㎡ 成交企业：中远集团、中海集团、中化集团、上海国际港务集团 同地段甲级办公楼成交价格：5.8万元/㎡ 第二种方式：投资机构或基金的整栋收购 从时间段上看： 44.38亿 亚太置业 和记港陆 长乐路989号 世贸商业广场 10.17亿 卓越金 峻岭德高 长寿路、陕西北路口 长寿商业广场 交易金额 买家 卖家 物业地址 项目名称 14.6亿 爱尔兰房地产公司财富控股 中区地产 黄陂北路227号 中区广场 11.5亿 德国基金SEB、新加坡太平星集团 高盛集团 福州路318号 高腾大厦 15亿 德国基金SEB 嘉德置地 太仓路233号 新茂大厦 06年12月 07年7月 07年8月 08年6月 08年6月 由于受金融危机的影响，从08年9月至今，海外投资机构和基金整栋收购写字楼基本绝迹 ，本项目在当前市场情况下，寻求投资机构和基金整栋收购难度较大。 至今 无海外投资机构和基金收购案例 从收益上看： 50000 40000 12亿 29000 中远,中海,中化,上海建工 上海港客运中心 30000 25000 17.6亿 71000 陆家嘴集团 浦项广场 40000 25500 10.2亿 40000 美国黑石 长寿商业广场 51000 45000 44亿 98300 Hawkwind Investments 世纪商贸广场 35000 20000 11.6亿 58000 新加坡腾飞集团 海洋大厦 40000 15000 17.4亿 114358 雅居乐地产 金昌摩尔大厦 同区域办公楼成交价格 （元/㎡) 成交单价 （元/㎡) 交易金额 总体量（㎡） 买家 项目名称 从收益的角度看，投资机构和基金整栋收购单价相对于同区域同类型办公楼基本都有近30％左