上海北岸长风商业娱乐项目前期定位报告 上海天鸿置业投资有限公司.pptVIP

娱乐商业功能定位及实施 上海天鸿置业投资有限公司 长风地区将成为上海发展的一个新焦点 对各地有代表性的项目进行了初步调研，依据4个甄选准则选择了6个成功案例进行详细分析 案例研究－百联西郊购物中心1 百联西郊购物中心是百联集团旗下全新的购物中心之一，总投资达6亿元。于2004年12月开业，是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业。 地理位置 坐落长宁区仙霞地区百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。 道路状况 案例研究－百联西郊购物中心2 案例研究－百联西郊购物中心3 建筑规划 规模到位。百联西郊购物占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为6.25万平方米。分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调（采暖系统）、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资达６亿元。 布局合理。百联西郊购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整个购物中心由一系列大小不同的建筑物相应组合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是错落有致的露台和绿化景观。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合在一起，消费者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。 案例研究－百联西郊购物中心4 案例研究－百联西郊购物中心5 业态分布比例 西郊购物中心经营面积为60516㎡，招商总数为103家，其中： （1）购物（占67%） 主力店：友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41％； 专卖店：ＥＳＰＲＩＴ、ＥＬＬＥ、亨德利、佐丹努、优依库等60家，面积9872㎡，约占16%； 专业卖场：永乐家电、HOLA特力屋、迪卡侬运动等４家，营业面积5848㎡，约占10%。 （2）餐饮（占22%） 主题餐饮：必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面积8320平方米，约占14%； 大餐饮：天一大酒楼等2家，面积4870㎡，约占8%。 （3）娱乐健身：世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111㎡，约占10%。 （4）社区服务：上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481㎡，约占1%。 总结案例，可借鉴的主题模式有三种 每一种模式的都有不同的关键成功因素 定位时要注意的主要原则 是 生活天地是现阶段最基本的模式，同时有限度结合购物天堂和娱乐中心的发展 但是，建立主题商业对于招商引资提出了更高的要求 满足项目消费者人群的需要，我们应着重引进中、高档次的品牌店 我们重点了解了一些潜在入驻商户对于商业空间的要求 不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同 中西餐饮、服饰百货商店对楼层的要求 业态布局初步方案－1 餐饮27.5% 服饰旗舰店5% 运动旗舰店8% 服装专卖店16% 床上用品专卖店3.4% 服务性专卖店2.4% 家电专卖店3% 儿童主题店4.9% 书店1.7% MGM零售7.1% 娱乐景点10% 大型超市20%（地下部分） 主力店： 地下一层：大型超市 地上西南角为第二主力店：家居或家电 布局特征： 整个业态在一个BOX中 集中的娱乐布置于四层 通过贯通一至四层的娱乐立方体将人流向上引入 Anchor Semi-Anchor Entertainment Box 中庭 娱乐四层 业态布局初步方案－2 （单中庭、多环道） 管理购物中心的经验 吸引其它商家 吸引消费者人流 主力商家对于项目的形成起到关键作用 与其它众多商家的合作关系，及自身的吸引消费者人流的能力，将会帮助吸引其它商家入驻，成为购物中心的凝聚点 众多的商品种类，每种商品有较多、规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格，将成为吸引消费者人流的热点 具有成功的吸引其它商家入驻，并保留购物中心总体形象、档次和服务质量水平的丰富经验 除主力商家外，项目内还需要其它商家和关键辅助设施 餐饮场所 其它娱乐设施 中小型商铺 通常位于底层商铺，包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等 如多厅影剧院、酒吧、俱乐部、高档KTV、大型网吧、电子游戏等 关键配套基础设施 饮食广场、饭店、咖啡店、中西式快餐店(如麦当劳、肯德基、一茶一座等)、茶室等 停车车位：位于地下或楼顶 垂直交通：电梯、电动扶梯 卸货区 在主题类商品中具领导地位的商家，对于主题商业街的形成举足轻重，它起到了聚集其他相关驻商、吸引消费者和树立商业街形象的作用 需要吸引足够多供应主题类商品的商家，以达到主题商业街的规模 需要吸引与主题类商品相关的其他驻商，使得主题商业