城市风貌建筑旅开发模式研究-绿维创景.pdfVIP

城市风貌建筑旅游开发模式研究 ——天津“五大道”旅游开发模式设计 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 城市风貌建筑旅游开发模式研究 ——天津“五大道”旅游开发模式设计 北京绿维创景规划设计院 摘要：大道是中国历史上中外文化交融、聚集的再现和载体。体验经济时代， 吸引旅游者的不仅是一栋栋的建筑，更重要的是生活方式和情境化体验的创造。 五大道是承载历史和文化的空间，生活情境的再现能更好烘托五大道的历史文化 背景。 一、五大道项目背景 天津作为国家级历史文化名城，保留了一批具有较高价值的历史 风貌建筑，形成了独特的建筑文化和城市景观，有“万国建筑博览会” 之美誉。“五大道”地区是天津风貌建筑最为集中的地区，汇聚着英、 法、意等国风貌建筑230 多幢，名人名宅50 余座。 在项目考察中，我们发现五大道的旅游开发存在着如下问题： 1、历史风貌建筑产权关系混乱：区域内包括国家产、地方产、 宗教产、军产、私产等复杂产权关系。而且由于处于老城区，很多建 筑被老城居民占用，年久失修。 2、区域内部用地类型复杂：区域包括居住用地、公共设施（含 行政办公用地）、教育用地（包括2 所中学、4 所小学、10 所幼儿园/ 保育院）、工业用地等多种用地类型，对于旅游整体开发存在一定障 碍。 3、历史风貌建筑蕴含的文化体现不足：五大道的历史建筑都承 旅游运营网 载着厚重的历史及文化价值，但是目前针对历史建筑的文化开发不足。 旅游者主要以建筑观光为主，对历史建筑蕴含的文化体验不足。 4、土地成本过高：五大道地区位于天津市区的核心位置，市政 府近年来已投入数亿元进行风貌整治，使得五大道成为市内环境优秀、 位置优越的黄金地段，过高的土地成本为区内建筑的腾迁、改造制造 了较高的门槛。根据估算，一次性土地出让成本已经占据全部投资成 本的1/3 以上，成为制约五大道地区健康发展的瓶颈。 5、内部社区居住人口密集：五大道总面积1.3 平方公里，至2004 年底，居住人口为43409 人，人均居住面积 16.5 平方米，每平方公 里人口密度33076 人。社区人口密度较大。 我们认为，对于城市的传统街区来说，因其历史悠久，知名度高， 极富特色，应该保留其原风貌，使之成为旅游、怀旧、购物、拍影视 剧等于一体的特色街区。五大道作为天津的标志老街区之一，在城市 快速发展的今天，站在城市经营的角度，协调政府、民众、开发商及 旅游需求，实现社会价值、市场价值、城市品牌价值的全面提升。因 此，建立可操作的立项、开发、建设途径，形成示范效应的“五大道 模式”，将具有历史性的意义。 二、经验借鉴 1、国外历史风貌建筑开发模式 威尼斯的静态保护模式：全城当作文物，房屋内外都作古董保护， 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 经济因结构性单调乏力，旅游业多为观光，城市入不抵出，无力自救 古屋古城的衰颓，加之海水上升与古屋古城下沉，危机已显而难解。 古城古屋保护靠财政拨款，颇乏活力。 卢塞恩生活情境再现模式：严格复古原有风貌，全城除古城墙与 箭塔供游览外。能住人、开店等用的古屋，都精心维修，一如从“时 光隧道”返回的入昔生活，靠自己在市场经济中生财。自我精心呵护， 富于持续发展的保护活力。 欧庄园城堡出让模式：政府将有极大保存价值且需要修缮的建筑 以极低的价格租售给有经济实力的人，但入住者必须用巨额资金，按 规划保护、修缮这些庄园、城堡。 2、国内异国风貌