沈阳房产消费客户细分研究报告91p 2006年7月.pptVIP

沈阳房产消费客户细分研究报告 目录 研究背景与目的 调研方法 主要研究结论 详细研究发现 沈阳房产客户细分 沈阳房产城市地图 附录 价格弹性测试 沈阳基础数据 研究背景与目的 近些年来随着全国房地产市场的发展，各城市房产市场发展都很快。作为东北的领头城市，沈阳因为自身独特的历史条件和经济条件，房产发展也很快。 为了在进一步的发展中更深入地把握市场，万科计划对沈阳房产客户进行一次市场细分研究，并在此基础上进行项目的定位工作。 应其邀请，友森咨询非常荣幸地执行此沈阳房产消费客户细分研究项目，本报告为此次细分研究的结果，主要目的包括： 对沈阳市场房产客户进行细分研究 结合细分进行相关区域的城市地图客户认知研究 调研方法 信息采集方式 结构化问卷＋面访 抽样方法 基于之前CATI研究基础上的配额抽样 样本量 最终采集样本522个 信息采集时间 2006年5－6月 说明 表格中描成红色的部分表示相对其他群体该比例要高，为强调部分 详细研究发现 沈阳房产客户细分 细分过程与客户背景 不同客群的房屋价值 不同客群的地块判断标准 不同客群的产品需求 沈阳房产城市地图 附录 家庭生命周期细分过程说明 采用严格的“10步细分法”。中间考虑的指标包括： 被访者的年龄 被访者入住孩子的年龄 被访者父母 被访者上下第三代入住情况 被访者家庭年收入 被访者家中资金存量 被访者家中最高收入者教育程度 被访者家中最高收入者职业状况 细分结果 沈阳市场与全国市场的比较 总体来看，沈阳目前是一个青年人的市场，除了富贵比例较高外，青年之家、青年持家、小太阳比例都较高。而其他客群的比例则较低。 不同客群背景差异 大学本科及以上的客群在总样本中的比例相对较低。 相对而言，青年之家、青年持家是高知、中职、中低收入的一群人（职业、收入还没有积累起来）。小太阳家庭教育程度略低一些（随着家庭生命周期变化，教育程度在降低），但高等职业比例较高，因此收入也较高。 富贵教育程度不高，但职业地位、收入较高。 不同客群汽车拥有情况 不同客群汽车打算购买及车库需求 详细研究发现 沈阳房产客户细分 细分过程与客户背景 不同客群的房屋价值 不同客群的地块判断标准 不同客群的产品需求 沈阳房产城市地图 附录 购房动机因子的构成（10维度） 不同客群的购房动机差异 房屋动机排序 房屋价值因子的构成（8维度） 不同客群的房屋价值差异 房屋价值需求排序 详细研究发现 沈阳房产客户细分 细分过程与客户背景 不同客群的房屋价值 不同客群的地块判断标准 不同客群的产品需求 沈阳房产城市地图 附录 土地属性因子的构成（7维度） 不同客群的土地属性需求差异 土地属性需求排序 详细研究发现 沈阳房产客户细分 细分过程与客户背景 不同客群的房屋价值 不同客群的地块判断标准 不同客群的产品需求 沈阳房产城市地图 附录 不同客群的小区、房屋属性需求差异 不同客群的产品需求差异 不同客群的产品需求差异 对沿街商品房及户外景观的态度 细分客群总结 总体来看，沈阳是一个相对刚性需求支撑的市场，尽管其空白置业者的比例较小，但其主导人群都是处在家庭生命周期前端的客群（青年之家、青年持家、小太阳）和富裕家庭： 不过总体市场中客群接受教育程度较低，而且职业方面以就职于国营企业为主，整个市场缺乏白领阶层。 总体市场中空白置业者比例很低，为首次置业者主导的市场。目前居住以60平左右的2室为主。相对而言，青年之家、青年持家是高知、中职、中低收入的一群人（职业、收入还没有积累起来）。尽管目前拥有汽车比例不高，但对车位的需求比例较高，暗示了他们对生活的信心。 小太阳家庭教育程度略低一些，但高等职业比例较高，因此收入也较高。对车位需求比例较高。 富贵教育程度不高，但职业地位、收入都较高。开公司的比例较高，目前居住面积较大，拥有汽车的比例较高，对车位需求度也比较高。 细分客群总结 客群产品购买方面，尽管不同类型的客群在购房动机、价值方面存在较大差异，甚至在土地属性需求方面也表现出了一定程度的差异，但在具体产品特征选择方面，沈阳市场却表现为一个同质度较高的市场： 随着家庭生命周期的变化，不同家庭的购房动机和房屋价值追求在不断地发生变化，青年客群自身结婚生子的考虑多一些，小太阳家庭考虑孩子多一些，老年家庭则改善性需求强一些。 土地属性方面，小太阳家庭对教育医院属性较其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）对风水自然因素看重。投资客则对各方面的要求都较高。 小区、房屋属性方面，房屋质量好、户型好、物业好是各类都最看重的；其次是小区里的绿化和配套；知名开发商、会所、高级社区等则被排在最后。不同类型的客户之间差异很小。 产品大特征方面，除了不同类型客群