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浅析不动产登记机关选择问题 　　[摘 要]我国的不动产登记机关是多头执政的局面，至少存在四个以上的登记部门，造成职权不明，同时也给当事人行使权利带来诸多不便和法律风险，因此《物权法》规定国家实行统一的登记制度。笔者建议将来由行政机关行使登记职能，既符合我国的现状，又能够避免由法院登记带来的不公正性。 　　[关键词]不动产；登记机关；选择 　　[中图分类号]F616.5 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)52-0058-02 　　 　　不动产登记，即经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记制度作为《物权法》的重要组成部分，在市场经济条件下，担负着确保财产在流转过程中形成良性循环与保障交易安全的重任。本文从不动产登记制度对物权变动的保护角度入手，从登记机关的选择方面来阐述不动产登记制度在我国的建立与完善。 　　 　　1 我国不动产登记机关的现状 　　 　　目前，我国不动产登记机关呈现“多头执政”的局面，而且其依据的法律也不同。其中，土地使用权的登记集中在土地管理部门；房屋权利变动的登记集中在房地产管理部门；林木权属的登记机关为县级以上地方人民政府和国务院林业主管部门；矿产资源勘察权的登记部门为矿产主管部门。这些部门都是有关不动产的行政管理部门。 　　这种情况的出现既有历史的原因，也有理论上的原因。我国从1956年起土地权利退出了财产法的范畴，直到1988年之后才又重新进入财产法范畴。而此时房产权、林地权等已经进入了财产法范畴，而且先于土地登记建立了自己的登记制度。我国现行立法为照顾这一现实，故采取了不动产登记分散在多个部门的做法。但是，这种在计划经济体制下曾经发挥过积极作用的分别登记制度，在市场经济体制下是否能够继续发挥积极作用，这是一个必须认真思考的问题。在当今世界，凡建立不动产登记制度的国家和地区，不论这种登记被称为土地登记还是被称为不动产登记，总是在一个机构进行的。我国于2007年颁布实施的《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。 　　 　　2 我国不动产登记机关??改革思路 　　 　　2.1 统一不动产登记机关 　　在计划经济体制下曾经发挥过积极作用的登记类型，显然已与我国现行的市场经济体制相违背，改变这种分别登记的落后状况，原因在于： 　　(1)分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。市场经济条件下，不动产登记的根本目的是为了完成物权变动的公示，并提供统一的不动产物权的法律基础。因此，改变行政机关“多头执政”的现状代之统一的登记机关是必要的。 　　(2)分别登记造成不动产物权法律基础的不统一，产生法律“相克”，其结果是妨害正常的不动产物权秩序。 　　(3)分别登记增加了公民和法人的不合理负担，妨害我国不动产市场的顺利发展。本来不动产的权利人就一项不动产物权的变动只需要进行一次登记，而现在各涉及部门均要求其在自己的部门登记，甚至通过公开的方式不承认别的部门登记的法律效力。 　　(4)分别登记不可能使各有权登记的部门职责分明，势必造成各部门不断扯皮闹矛盾，这一点已经为我国的实践所证明。故不论是依据法理，还是依据市场经济发达国家和地区的经验，不动产登记机关都必须统一。 　　事实上，在我国已有一些地区采取了“房地合一”的登记办法，其中深圳比较典型。深圳经济特区从1987年实行土地使用权出让制度以来，借鉴香港的经验，1992年通过的《深圳经济特区房地产登记条例》进一步以立法的形式明确规定：“深圳市人民政府房地产主管部门是深圳市房地产登记机关”；“房地产登记以一宗土地为单位进行登记”；“土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。土地使用权未经批准登记的，建筑物、附着物所有权或他项权利不予登记。” 　　2.2 确定行政机关为登记机关　《物　权法》解决了登记机关的统一性，接下来的问题就是统一于什么机关。《物权法》第10条只是规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”国际上，不动产登记机关，在德国为属于地方法院的土地登记局，在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所，在瑞士，大多为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记的做法，但后来因为民国初期司法的混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，此法在我国台湾延用至今。我国究竟应该选择哪个机关作为统一的登记机关，对此学者之间有较大争议，概括言之，主要有以下几种观点： 　　2.2.1 法院登记说 　　王崇敏认为，应由不动产所在地的县级人民法院统一管辖区域内的不动产登记事务，且不动产登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖。其理由为： 　　(1)通过