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浅析我国房地产存在问题 　　【摘要】目前，我国的房地产问题已不再是单纯的经济问题。已成为影响我国民生和社会安定的综合性突出问题。如何让过高的房价回归理性，政府虽然采取了众多调控措施，但均未取得满意效果，本文通过对房地产存在问题的分析，提出了调控房价的一些可行性建议，进而促进我国房地产市场健康发展。 　　【关键词】高房价；金融安全；宏观调控；城市化；房地产税 　　 　　房地产具有特殊的产品特征，其产业发展更是直接关系到国家金融安全、关系到整个国民经济的健康运行和长期平稳发展。房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，房地产业能否健康发展关系到国民经济的整体运行，而且房地产业与普通居民的生活息息相关，关系到“住有所居”和建设“和谐社会”这一目标能否顺利实现。 　　一、我国房地产现状及存在的问题 　　近几年来我国房地产价格急剧攀升，尤其金融危机之后，房价上涨的速度过快。国家统计局公布的数字显示，2009年全国商品房平均销售格比2008年上涨了23%，同时2009年下半年到2010年间商品房销售价格同比增长速度也逐步加快。 　　我国的房地产受到许多不健康因素的影响，泡沫化程度较高。据统计，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。从国际上看，纽约户均收入与房价比仅为6.9倍，柏林为3.6倍，北京、上海则为20-30倍，国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%～8%，而中国房地产的利润率高达30%～40%。 　　在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3～5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10～20倍。中国房价相对较高，住房支出占了居民经济支出的大部分。以上海为例，2001年当时在上海买一套房仅50-100万，现在为400-500万，想想，即使月薪5000元，一年6万元，扣除生活必需品外，要攒多少年才能买得起房子？过高的房价已严重影响了人民生活水平的提高，也不利于中国经济的健康发展。 　　由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，不利于房地产的进一步发展和发挥房地产业对经济增长的推动作用，严重影响经济增长和金融安全。 　　二、对房地产业存在问题的原因分析 　　（一）消费者需求方面的影响 　　1、消费者买涨不买跌的心态。老百姓总担心未来的房价会越来越高，至少现在的房价比未来低，成为只注重投资和投机的炒房族。当许多人还没有对房子的需求甚至根本就没有购买房子的经济实力时，他们看到日益高涨的房价也会按捺不住。从而老百姓们都相互盲目跟风，于是形成了恶性循环，越追越涨，越涨越追。结果，目前的房价到了高不可攀的地步，究其原因，和购房者的这种心态有着重大关系。 　　2、城市化带来的刚性需求。目前我国城市化水平还相对较低，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。80后都已经进入成家阶段，需要购买新房，同时每年有将近1000万的大学生进入社会和大量的农民进城，城市人口持续膨胀，加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。 　　（二）地方政府对房地产依赖的影响 　　我国目前经济增长主要依靠投资的拉动，而这其中房地产投资又占据了固定资产投资的重要部分，因而造成地方政府在引导房地产市场的发展上，弱化了普通商品房尤其是经济适用住房的建设管理力度。从近几年来看，由于招、拍、挂制度的实行，土地出让金的价格呈现出几何倍数的增长，天价“地王”不断出现。诚然，这种制度的实行对增加国家财政税收，为早期国家的基础设施建设提供了大量的资金起到了积极的作用，但同时也对房价加速攀升起到了直接的推动作用。 　　（三）人民币升值带来的冲击 　　国内人民币升值我们没有感觉到自己的钱变多了，因为现在物价飞涨，这是不是告诉我们，如果我把钱消费了就等于我在保值了，有这样的一部分人会考虑买房来保值，加之目前人民币存款利息很低实际上为负利率，如果换成人民币资本，房地产就是很好的选择，这就加大了对房子的需求。次贷危机之后，大量投放货币，这些货币最终都会在国际市场上形成巨大的需求泡沫。由于人民币的升值，国际“热钱”纷纷流入到中国市场，催生了我国资产的通货膨胀甚至出现预期泡沫风险，房地产市场也受到一定程度的炒作。 　　三、解决房地产存在问题的措施 　　（一）充分应用房地产金融的调节作用 　　第一，坚持差别化住房信贷政策。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，大力支持合理的自住型购房。适当控制个人住房贷款需求尤其是限制投机需求，采取有针对性的措施。