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浅析经济适用房制度中委托代理关系 　　【摘要】经济适用房计划从1994年开始实施，国家期望通过建立一批经济适用房来保障社会上的中低收入者“居者有其屋”，以保障社会的稳定和谐，然而由于经济适用房政策在开发和销售上存在着制度设计上的缺陷，导致这一计划并没有受到预期的效果，各地在适用房的完工数量、质量以及经济适用房的销售分配方面存在很大的“制度漏洞后果”，在此，我们从“委托――代理”角度就经济适用房的相关政策做分析，找出这一制度安排的不合理性并提出相关的解决政策。 　　【关键词】委托代理；道德风险；逆向选择 　　 　　一、委托――代理理论 　　委托代理理论是指由于参与经济活动的双方所掌握的信息是非对称的，拥有信息少的参与者会将经济活动中的某些经营权利委托给掌握信息多的那一方，以图提高经济活动的效率，委托人和代理人的关系就产生了。但是由于委托人对代理人的行为不能全部观测到，只能看到相关的变量，代理人的努力程度都是不可观测的，由此会产生“逆向选择”和“道德风险”问题。所以，在这种情况下，委托人不能使用“强制合同”来迫使代理人选择委托人希望的行动，只能通过选择满足代理人参与约束和激励兼容约束的激励合同以最大化自己的期望效用。 　　二、经济适用房中的双重委托――代理关系 　　《经济适用住房管理办法》中的经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保证性质的政策性商品住房，具有经济性和适用性的特点。 　　经济适用房在开发过程和销售中存在着双重的委托代理关系： 　　从上图可以清晰的看出，政府划拨土地给房地产开发商，并在政策上给予优惠（免交土地出让金），开发商按照政府对经济适用房的规格要求建设经济适用房，建成之后再按照政府对经济适用房的销售对象的要求进行要求，出售经济适用房。这一制度设计表面上是不存在“制度真空”的，但是实际经济活动中制度的执行者是“追求个体利益最大化的理性人”，并且作为委托人的政府和作为代理人的开发商之间的信息是非对称的。 　　首先政府在将土地交给房地产开发???建设房产时，并不能观察到房地产开发商的努力程度，如工期是否认真执行，建设中的材料是否货真价实，建成的房产是否符合经济适用房的规格。其次，即使房地产开发商在建设过程中不存在“败德行为”，房产在销售过程中同样政府和开发商之间存在着严重的信息不对称，政府并不能确切地观察到购房者是否总能符合“中低收入层”，如果房地产开发商为了谋求经济利润，就会将经济适用房以市场上正常商品房的价格卖给“不是中低收入层”的房屋投机者。由于经济适用房本身已经在开发过程中得到政府给出的政策优惠，低成本的经济适用房以商品房价格买给购房者，市场上的高额商品房价格带给房产商的是高额的利润空间。 　　三、委托代理理论的危害――道德风险和逆向选择 　　（一）道德风险 　　道德风险理论上是指从事经济活动的人在对大限度地增进自身效用时做出不利于他人的行动。由于委托――代理双方信息不对称，作为契约代理人的开发商利用其拥有的信息优势采取政府所无法观测和监督的隐藏性行动或不行动，从而导致政府政策效果的损失。 　　在委托代理关系中，当委托人不能建立有效的激励约束机制来约束代理人的行动时，如果政府又缺乏对开发商的严格监督的情况下，代理人的趋利性将导致委托代理关系不能达到预期的效果，制度设计存在“制度危险”。例如在经济适用房的第二个环节中，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，经济适用房开发商可以通过提前留号等暗想操作来攫取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性。尤其是在经济适用房这样的以公益性保障性为目标的稳定社会秩序的政策中，“制度危险”必然会存在道德风险，危害深远。 　　（二）逆向选择 　　逆向选择的定义是在信息不对称的假设前提下，由于市场的不合理制度安排导致的市场资源配置被扭曲的现象。逆向选择的结果与经济活动参与者的“机会主义”有关，其最终导致产品的价格下降，劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降。 　　在经济适用房的委托代理关系中，开发商作为“经济人”为了谋取利润最大化，会用尽一切办法降低开发建设经济适用房的成本价格，甚至不惜使用低质量的建筑材料。而他们的这行动很多时候并不会被政府所察觉，越来越多的开发商发现这一牟利的巨大空间，建设出的房产整体质量下降，最终导致整个经济适用房市场质量下降，而那些质量符合标准的适用房会因为价格稍高的劣势不被生活不富裕的中低收入者看好，逆向选择的现象就产生了。 　　四、针对经济适用房中的委托――代理现象的改革措施 　　通过上文的分析可知，道德风险和逆向选择的产生都是经济适用房中的双重委托代理模式的制度安排产生的，那么要想改变这种制度安排的不良影响就要从委托代理的不合理关系上改革。 　　（一