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浅谈投资性房地产核算范围 　　[摘 要]企业持有的为赚取租金或资本增值，或是两者兼有而持有的房地产，按照新准则应划分为投资性房地产范围进行核算。有许多企业由于划分不正确，虽持有投资性房地产，却未能按照准则的要求进行分类核算，影响了会计核算的准确性，本文着重区分哪些资产应按照新准则划分为投资性房地产核算，哪些资产应归属于固定资产等其他资产进行分类核算。 　　[关键词]投资性房地产；已出租；准备增值；拥有产权；经营租赁 　　[中图分类号]F23 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0129-02 　　 　　1 投资性房地产与固定资产等其他资产的区别 　　 　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产的主要表现形式为：出租本企业拥有产权的建筑物、出租土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围：已出租的土地使用权和已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权；企业将建筑物出租。 　　固定资产，是指同时具备下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。固定资产的确认、计量和相关信息的披露适用《企业会计准则第4号――固定资产》，其中“出租”的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于新企业会计准则投资性房地产核算范畴。核算范围：固定资产可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。 　　对于其他资产则按照相应的会计准则进行分类核 算。 　　 　　2 投资性房地产的确认与计量 　　 　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： 　　(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 　　(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 　　 　　3 投资性房地产的核算范围 　　 　　3.1 已出租的土地使用权 　　 　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权[关键词：已出租，经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如：甲企业2007年9月20日购入一块土地使用权，计划用于出租赚取租金，此时不属于投资性房地产，应作为无形资产核算。当年12月1日甲企业与乙企业签订经营租赁协议（注意：不包括融资租赁），将土地使用权出租给乙企业，租赁期2年，租赁开始日为2008年1月1日，2009年12月31日到期。按新准则规定2007年甲企业仍作无形资产核算，甲企业应在租赁开始日，即2008年1月1日将土地使用权从无形资产核算转让为投资性房地产核算。其中用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权，不包括企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业未花费任何代价，按《企业会计准则》规定，企业不能入账核算，但在企业将土地使用权出租赚取租金收入时，应按规定补交土地出让价款应作无形资产核算。从租赁开始日再转化为投资性房地产核算。企业外购的土地使用权一般应作为无形资产核算，但在企业将其出租用于赚取租金收入时，应从租赁开始日转化为投资性房地产核算，企业只有外购的同时即已办理了出租手续并开始出租的，才应从购买日即作为投资性房地产核算。 　　 　　3.2 持有并准备增值后转让的土地使用权 　　持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业购入的，准备增值后转让的土地使用权。例如上例甲企业于2007年9月20日购买的土地使用权是经管理层决定用于增值后转让的，那么甲企业于2007年9月购买日办完手续后即作为投资性房地产核算。否则企业在购入时，应作为无形资产核算，如果经企业管理层研究决定用于增值后转让，那么应从停止自用于资本增值之日起转化为投资性房地产核算，但是，按照国家《闲置土地处置办法》（中华人民共和国