南澳岛地块发展定位与营销策略报告 深圳浩泰地产营销机构 出品.pptVIP

项目定位体系 功能性 安全感 开阔感 尊崇感 品位/趣味 富豪 客户需求分析 尊重需要 社交需要 安全需要 生理需要 自我实现需要 　 　 　 　 　 高端客户对项目的需求层次随着财富级别向上递增，对项目的附件价值要求越高。 * 土地 占地面积较大，成片开发 启动资金 对启动资金无限制。 开发周期 开发周期无特定限制，开发周期一般较长 投资回收期 较短，可通过物业销售来实现快速回现，获得现金流，滚动开发 区域 对区域成熟度要求不高 典型案例 ——时代海岸、万科17英里 滨海高端物业开发 项目定位体系 客户需求分析 * 时代海岸基本情况 项目名称 时代海岸 开发商：三亚创维鸿洲房地产开发有限公司 基本信息 位于三亚市区三亚湾与榆亚大道交汇处 ，按国际标准整体规划的中国唯一热带滨海度假港，占地约34万平方米，总建筑面积逾51万平方米，绿化率60% 主力户型 别墅：50栋 高层住宅：7栋29~33层（58~80平米） 酒店式公寓：392间 物业类型 7栋29~33高层住宅、50栋别墅、1栋酒店式公寓、超五星级酒店 价格信息 酒店式公寓精装均价6700，1-3号（一期）高层住宅 毛坏起价6200元，均价6800；二期高层起价6500， 均价7800 项目定位 国际度假港 配套设施 高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超五星级酒店、休 闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广 场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场等。? 销售状况 一期1-3号高层，共544套，04年10月推出，已卖完；酒店式公寓390套，还剩80套； 二期（4-5号)高层，06年2月开盘400套已卖200套 客户状况 主要来自北京、东北、上海周边城市、广东 第二寓所案例 * 万科17英里项目基本情况 项目名称 万科17英里 开发商：万科地产 基本信息 占地面积： 67571.1㎡，建筑面积： 50,678㎡，其中：住宅：48000㎡，会所、商业约：2000㎡；容积率： 0.75；绿化率： 58.8%；总户数： 485；户开发周期：分2期开发，一期为退台式连排住宅（分多拼和双拼两种）；二期为小高层公寓开发时间： 2003年，2004年8月首期上市；功能：度假、商务、居住 。 主力户型 公寓：45-150㎡，别墅220~420㎡ 物业类型 叠拼别墅、小高层公寓 价格信息 2005年已开发完毕，目前价格80000-100000元/㎡ 项目定位 第二居所度假型项目 配套设施 私家会所、人工沙滩等 客户状况 主要来自深圳、香港、内地 第二居所案例 紧邻一线海景 全坡地立体景观 规划路网发达 市场暂无同类型产品 滨海地区的政策利好 政策引发的土地升值 政策引发的外来投资增加 南澳新规划建设全面启动 南澳尚无旅游地产项目 投资观念日趋成熟 市场产品-价格弹性很大 南澳新城启动建设 市场走势趋于平稳 区域内其他项目相继启动，市场空白期较短 S w 0 T 开发起步阶段，地块不成熟无配套 与老县城旧居民区纵深偏小 环岛马路车辆噪音干扰 海水质量较差 项目市场定位 SWOT分析 * 项目市场定位 精装修、私家海景公馆 投资密码1：对稀缺海景资源的占有，市场价格基础。 投资密码2：对稀缺产品的占有，高品质的项目拥有较高的价格弹性。 投资密码3：南澳岛以及环岛海岸线良好发展前景。 投资密码4：精装修房，受到异地投资客户的认可。 * 产 品 思 考 让建筑阅读大海，让生活融于大海， 那么 我们的项目是永恒的， 我们的产品是珍贵的， 因为 我们领悟了大海， 思想超越了大海。 * 项目产品体系 产品价值体系 规划布局建议 建筑设计建议 景观规划建议 户型设计配比 新技术应用 以海的价值为核心，构筑独特项目市场价值 最大化增加建筑的观景面，同时保持宜人尺度 现代时尚，注重生活内空间对海景的吸纳 将海景观的场所感和海的文化价值揉入项目 以少数人的满足实现项目的终极价值 提升附加值，提升社会效益 物业服务标准 提升附加值，增强身份感 稀缺产品，私人藏品 * 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 地产项目的“核心竞争力矩阵” 产品 服务 人文 环境 （新进者） （品牌） （社会资源） （自然资源） 本项目 “1+3”产品 我们的生活原型在哪里？ [形象定位和命名] 产品敏感点：新（NEW） 海景观资源 建筑品味 文化圈层 区域升值 自然资源 附加价值 规划、建筑、户型 配套、设备、服务 宏观经济、土地价值 人文景观、营销推广 项目产品体系 产品价值体系 户型 面积（平米） 比例 建筑形态 单身公寓 30-40 30% 高层 一房一厅 45-60 45% 高层 两房两厅 70-90 20% 高层 四房及以上 260-400 5% 别墅 基于项目针对的特色投资客